Oltre alla surroga ci sono altre due ✌️ opzioni per provare a migliorare il proprio mutuo in corso:
👉 LA SOSTITUZIONE;
👉 LA RINEGOZIAZIONE.
Vediamo insieme di cosa si tratta. 👀👀
1. La Sostituzione
Spesso ci si confonde 🤷♀️🤷♂️ tra surroga e sostituzione del mutuo, in quanto sono due contratti diversi. A differenza della surroga la sostituzione del mutuo consente anche di modificare il debito residuo, cioè di chiedere un finanziamento ulteriore.
Un’opzione in più che, però, si paga 💸
Perchè nel momento in cui chiedo un nuovo importo, superiore al debito residuo, sono costretto a tornare dal notaio per un nuovo atto visto che bisogna modificare i parametri su cui era tarata la precedente ipoteca sull’immobile 🏠
Infatti, la vecchia ipoteca viene cancellata e se ne iscrive una nuova. Inoltre, la sostituzione del mutuo fa perdere 📉 una parte degli eventuali benefici relativi all’acquisto della prima casa.
Gli interessi passivi sul mutuo possono essere detratti (nella misura del 19% calcolabile fino ad un massimo di 4.000,00 € annui) solo in proporzione al vecchio debito residuo e non in proporzione a quelli che maturano sul nuovo mutuo.
2. La Rinegoziazione
Come scritto ✍️ anche in un articolo precedente del mio blog, per chi invece vuole restare con la stessa banca 🏛 c’è la strada della rinegoziazione delle condizioni in essere 🤝 Ma in questo caso l’istituto non è obbligato ad adempiere alle richieste del debitore. Ovviamente gli istituti di credito 🏛 preoccupati dalla minaccia di surroga o sostituzione (nel qual caso perderebbero il cliente) possono ripiegare sull’opzione della rinegoziazione.
E’ bene ribadire che, dato che il contratto è stato firmato in modo consenziente e consapevole dal cliente, quella di rinegoziarlo in corso è solo una facoltà e non un obbligo della banca 👈
Prima di provare le prime due strade è comunque preferibile rinegoziare il proprio mutuo, partendo da un abbassamento dello spread 💸 e facendo molta attenzione all’allungamento della durata, come molto spesso viene proposto dalle banche.
❗ Occhio che l’aumento della durata fa aumentare sensibilmente 📈 la quota interessi e quindi potrebbe essere finanziariamente pericoloso, oltreché certamente sconveniente. Questa ipotesi abbatte la rata ma, ovviamente, determina un aumento della quota interessi da versare nel tempo ❗
➡ LE SPESE NOTARILI
Se si dovesse ricorrere alla sostituzione anziché alla surroga, aumentando l’importo del finanziamento rispetto al debito residuo, bisogna come già detto tornare dal notaio.
👉 Ora cerchiamo di fare chiarezza sui costi notarili 👈
In Inghilterra la figura del notaio non esiste. 😲
In Italia, invece, quando si compra un immobile bisogna ricorrere ad un notaio iscritto nell’apposito Albo per l’atto di compravendita. Se poi si stipula anche un mutuo gli atti del notaio saranno due:
👉 compravendita;
👉 mutuo.
La funzione del notaio è quella di consentire l’iscrizione dell’ipoteca, così come cancellarla alla fine del mutuo.
Il notaio effettua gli accertamenti 🔍 grazie ai quali è possibile determinare eventuali gravami sull’immobile, come pignoramenti o ipoteche e la validità dei titoli di acquisto precedenti che hanno caratterizzato la vita dell’immobile.
>>>> L’obiettivo è accertarsi che l’immobile sia nelle condizioni di essere ceduto senza intoppi! <<<<
Il notaio, quindi, verifica l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole per la banca.
❗ Il tempo necessario per ultimare queste verifiche è di circa una decina di giorni ❗
Successivamente l’intermediario finanziario, munito di relazione notarile e dei documenti del mutuatario, delibera il finanziamento grazie al quale si può stipulare l’atto notarile definitivo 🤝
❗ Per ultimare questa pratica le banche impiegano da due a quattro settimane ❗
E’ legittimo richiedere al notaio di fiducia un preventivo 📑, esibendogli la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoro da compiere.
La parcella notarile 💸 è di base calcolata sul valore della pratica, la quale ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole (di solito il 200% del valore del mutuo richiesto).
Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica.
L’importo che il mutuatario versa al notaio comprende:
👉 l’onorario notarile per l’atto di compravendita;
👉 l’onorario notarile per l’atto di mutuo;
👉 imposte sull’immobile (registro / IVA / catastali…etc etc)
Ne consegue che l’intero importo che si paga al notaio non viene “incassato” dallo stesso, perché una parte consistente è relativa alle imposte 💸 da versare allo stato.
>>>> E’ importante sottolineare che l’onorario del notaio viene calcolato sul valore dell’ipoteca iscritta e non sull’importo del mutuo. Solitamente le banche iscrivono ipoteca per un valore pari al 150 – 200% del mutuo <<<<
Siamo giunti al termine di questa nuova informativa sui MUTUI !
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