Oltre alla surroga ci sono altre due ✌️ opzioni per provare a migliorare il proprio mutuo in corso:

👉 LA SOSTITUZIONE;

👉 LA RINEGOZIAZIONE.

 

Vediamo insieme di cosa si tratta. 👀👀

 

1. La Sostituzione

 

Spesso ci si confonde 🤷‍♀️🤷‍♂️ tra surroga e sostituzione del mutuo, in quanto sono due contratti diversi. A differenza della  surroga la sostituzione del mutuo consente anche di modificare il debito residuo, cioè di chiedere un finanziamento ulteriore.

Un’opzione in più che, però, si paga 💸

Perchè nel momento in cui chiedo un nuovo importo, superiore al debito residuo, sono costretto a tornare dal notaio per un nuovo atto visto che bisogna modificare i parametri su cui era tarata la precedente ipoteca sull’immobile 🏠

Infatti, la vecchia ipoteca viene cancellata e se ne iscrive una nuova. Inoltre, la sostituzione del mutuo fa perdere 📉  una parte degli eventuali benefici relativi all’acquisto della prima casa.

Gli interessi passivi sul mutuo possono essere detratti (nella misura del 19% calcolabile fino ad un massimo di 4.000,00 € annui) solo in proporzione al vecchio debito residuo e non in proporzione a quelli che maturano sul nuovo mutuo.

 

2. La Rinegoziazione

 

Come scritto ✍️ anche in un articolo precedente del mio blog, per chi invece vuole restare con la stessa banca 🏛 c’è la strada della rinegoziazione delle condizioni in essere 🤝 Ma in questo caso l’istituto non è obbligato ad adempiere alle richieste del debitore. Ovviamente gli istituti di credito 🏛 preoccupati dalla minaccia di surroga o sostituzione (nel qual caso perderebbero il cliente) possono ripiegare sull’opzione della rinegoziazione.

E’ bene ribadire che, dato che il contratto è stato firmato in modo consenziente e consapevole dal cliente, quella di rinegoziarlo in corso è solo una facoltà e non un obbligo della banca 👈

Prima di provare le prime due strade è comunque preferibile rinegoziare il proprio mutuo, partendo da un abbassamento dello spread 💸 e facendo molta attenzione all’allungamento della durata, come molto spesso viene proposto dalle banche.

❗ Occhio che l’aumento della durata fa aumentare sensibilmente 📈 la quota interessi e quindi potrebbe essere finanziariamente pericoloso, oltreché certamente sconveniente. Questa ipotesi abbatte la rata ma, ovviamente, determina un aumento della quota interessi da versare nel tempo ❗

 

 LE SPESE NOTARILI

 

Se si dovesse ricorrere alla sostituzione anziché alla surroga, aumentando l’importo del finanziamento rispetto al debito residuo, bisogna come già detto tornare dal notaio.

 

👉 Ora cerchiamo di fare chiarezza sui costi notarili 👈

 

In Inghilterra la figura del notaio non esiste. 😲

In Italia, invece, quando si compra un immobile bisogna ricorrere ad un notaio iscritto nell’apposito Albo per l’atto di compravendita. Se poi si stipula anche un mutuo gli atti del notaio saranno due:

👉 compravendita;

👉 mutuo.

 

La funzione del notaio è quella di consentire l’iscrizione dell’ipoteca, così come cancellarla alla fine del mutuo.

Il notaio effettua gli accertamenti 🔍 grazie ai quali è possibile determinare eventuali gravami sull’immobile, come pignoramenti o ipoteche e la validità dei titoli di acquisto precedenti che hanno caratterizzato la vita dell’immobile.

>>>> L’obiettivo è accertarsi che l’immobile sia nelle condizioni di essere ceduto senza intoppi! <<<<

Il notaio, quindi, verifica l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole per la banca.

❗ Il tempo necessario per ultimare queste verifiche è di circa una decina di giorni ❗

Successivamente l’intermediario finanziario, munito di relazione notarile e dei documenti del mutuatario, delibera il finanziamento grazie al quale si può stipulare l’atto notarile definitivo 🤝

❗ Per ultimare questa pratica le banche impiegano da due a quattro settimane ❗

E’ legittimo richiedere al notaio di fiducia un preventivo 📑, esibendogli la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoro da compiere.

La parcella notarile 💸 è di base calcolata sul valore della pratica, la quale ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole (di solito il 200% del valore del mutuo richiesto).

Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica.

L’importo che il mutuatario versa al notaio comprende:

👉 l’onorario notarile per l’atto di compravendita;

👉 l’onorario notarile per l’atto di mutuo;

👉 imposte sull’immobile (registro / IVA / catastali…etc etc)

Ne consegue che l’intero importo che si paga al notaio non viene “incassato” dallo stesso, perché una parte consistente è relativa alle imposte 💸 da versare allo stato.

>>>> E’ importante sottolineare che l’onorario del notaio viene calcolato sul valore dell’ipoteca iscritta e non sull’importo del mutuo. Solitamente le banche iscrivono ipoteca per un valore pari al 150 – 200% del mutuo <<<<

Siamo giunti al termine di questa nuova informativa sui MUTUI !

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A presto, Marco Alberga.

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Marco Alberga, Agente Immobiliare, Specialista nel Vendere Case. Contattami per una consulenza personalizzata e senza impegno. Ho la soluzione giusta per le tue esigenze!

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