➡️ La prima mossa è individuare il DEBITO RESIDUO da versare (dato dalla differenza tra il capitale chiesto in prestito alla banca che ha concesso il 💰 mutuo e quello sinora restituito). Dopodiché è bene appuntarsi anche l’importo dell’ultima rata ed il Tan (Tasso anno effettivo globale) che si sta pagando e gli anni che mancano all’estinzione naturale del 💰 mutuo.
A questo punto si è in possesso di tutti gli strumenti per provare a migliorare le condizione del proprio 💰 mutuo.
➡️ Il secondo passo consiste nell’effettuare simulazioni con le offerte di 💰 mutui di surroga proposte da altre banche, per avere un quadro più ampio è preferibile considerare opzioni a tasso fisso, variabile e variabile a rata costante. Ovviamente non lasciando nulla al caso.
➡️ A questo punto, con in mano la nuova potenziale rata più vantaggiosa, ci si può recare presso la proprio banca e provare la strada della rinegoziazione (non si cambia banca, si può cambiare tasso e durata del 💰 mutuo ma non l’importo).
La domanda da porre allo sportello è semplice: perchè sto pagando di più quando in realtà potrei avere condizioni più vantaggiose?
L’istituto che ha erogato il 💰 mutuo ha la facoltà di rinegoziare le condizioni precedenti con delle condizioni migliori per il cliente.
Ma si tratta di una facoltà, non di un obbligo.
Di solito succede che, pur di non perdere il cliente, la banca accetta di abbassare i tassi.
La RINEGOZIAZIONE è, in ogni caso, la scelta più pratica per chi intende abbattere la rata del 💰 mutuo. La legge 244/2007 (nota come la Bersani bis) prevede, infatti, che in ogni momento la banca ed il cliente possano accordarsi su una modifica di alcune condizioni del contratto “senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata”.
Allo stesso tempo la banca può preferire un intervento del notaio sulla rinegoziazione, tramite forma notarile o autentica. In quest’ultima ipotesi le spese sono a carico del cliente che però può chiedere che il notaio applichi una riduzione dei suoi compensi.
➡️ Se la banca si oppone alla rinegoziazione rischia di perdere il cliente, proprio perché questi ha la possibilità anche di surrogare a zero spese il 💰 mutuo presso un altro istituto (si può cambiare tasso e durata del 💰 mutuo, ma non l’importo). In questo caso le simulazioni effettuate ed i preventivi richiesti, come già detto più su, ritornano utili.
E’ il momento di contattare l’istituto che offre le condizioni più vantaggiose sulla base del proprio profilo di rischio e avviare la procedura di surroga.
Dato che l’ipoteca è la stessa, l’importo del 💰 mutuo non cambia, ma possono essere modificati durata e tasso conservando i benefici fiscali del vecchio contratto (si continuano a detrarre gli interessi passivi in caso di acquisto come prima casa 🏡, non si pagano più bolli, etc etc). E, soprattutto, non si deve procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, risparmiando sui costi annessi (imposta sostitutiva dallo 0,25 al 2%).
Anche in questo caso le normative vengono incontro al cliente.
Nelle prossime settimane preciserò il tutto in un altro articolo del mio blog immobiliare ed andremo ancora maggiormente a chiarire quello che concerne la surroga di un 💰 mutuo bancario.
Bene, siamo arrivati al termine anche oggi, spero tanto che la lettura sia stata di tuo gradimento!
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