L’atto di compravendita o rogito notarile è l’ultimo passo formale che sancisce il trasferimento definitivo della proprietà immobiliare.

➡ ACCERTATI che al momento del rogito il notaio abbia compiuto tutte le verifiche ipo-catastali, tra cui le più importanti:

. l’esistenza di un regolare atto di provenienza (il precedente rogito) che dimostri che il venditore sia l’unico soggetto a poter disporre della proprietà;

. l’inesistenza di vincoli come ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e servitù;

. la regolarità dei titoli edilizi (agibilità, permesso di costruire, licenza edilizia, etc etc);

. vincoli urbanistici e/o culturali.

Ovviamente il venditore è tenuto a fornire tutti i documenti in suo possesso per permettere queste verifiche essenziali.

➡ Un elemento che spesso viene sottovalutato è il rispetto della cosiddetta conformità catastale: la sua mancanza potrebbe comportare anche la nullità dell’atto.

In sostanza il notaio è tenuto a verificare la corrispondenza tra le evidenze catastali e lo stato di fatto dell’immobile (principalmente per ciò che riguarda gli intestatari, la toponomastica e la planimetria).

L’obbligo della conformità è stato aggiornato nel 2010 ed ha la finalità di far emergere ogni variazione, totale o parziale, della planimetria catastale.

Capita spesso, soprattutto per immobili non recenti, che siano state fatte modifiche strutturali, tramezzature e soppalchi, ma che questi non siano mai stati dichiarati in catasto ed al comune di appartenenza.

In questo caso dovrà essere il professionista incaricato (geometra, ingegnere, etc etc) e pagato dal venditore a regolarizzare la pratica e quindi fornire la documentazione aggiornata.

➡ Al momento del rogito il venditore deve aver provveduto anche alla produzione dell’APE – Attestato di Prestazione Energetica – in realtà già obbligatorio al momento dell’annuncio di vendita, su cui deve essere applicata la classe di appartenenza.

➡ Il notaio, inoltre, si occupa anche di calcolare le tasse dovute, di incassarle e versarle all’erario.

L’importo da versare varia a seconda del tipo di transazione e si determina fondamentalmente in base a tre variabili:

  1. La RENDITA CATASTALE;
  2. Acquisto dal COSTRUTTORE/IMPRESA o no;
  3. Benefici prima casa o no.

Se l’acquisto avviene tra privati, in genere si opta per il cosiddetto “prezzo valore”: indipendentemente dal corrispettivo reale versato per l’acquisto (e certificato nel rogito, dove vengono riportati gli estremi del pagamento) l’applicazione delle aliquote si basa sul valore catastale dell’immobile.

Nel caso di acquisto dal costruttore (soggetto ad IVA) si paga un’aliquota maggiore ( 10% contro 9% ) e sul prezzo reale.

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A presto, Marco Alberga

 

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Marco Alberga, Agente Immobiliare, Specialista nel Vendere Case. Contattami per una consulenza personalizzata e senza impegno. Ho la soluzione giusta per le tue esigenze!

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