( I fattori chiave per evitare errori e confrontare in maniera corretta le proposte delle banche ) 🏦
Al giorno d’oggi è piuttosto normale che i tassi dei mutui proposti dalle banche siano più bassi rispetto al passato.
Infatti è possibile stipulare un mutuo a tasso fisso con un tasso finale inferiore al 2,0% ed un mutuo a tasso variabile ad un tasso finale inferiore all’1,0%. 🔝🔝
Negli anni ’80 invece lo scenario era completamente diverso.
I mutui costavano anche il 17/18%, ma questo perché allora l’inflazione era molto più alta (in certi momenti anche superiore al 15%)
Scegliere il giusto mutuo nell’era dei tassi bassi è abbastanza complicato 🤯
Ma per sciogliere il dilemma se sia più conveniente il tasso fisso o variabile, dobbiamo fare un piccolo passo indietro e capire prima come “nascono” i tassi del mutuo.
Inoltre, come si compone la rata stessa del mutuo, l’importo che ogni mese ci vediamo addebitare per tutti gli anni di durata del mutuo.
Solo allora, una volta memorizzato il meccanismo, potremo scegliere più consapevolmente 🏡
“LA FORMULA DEL MUTUO”
Il mutuo è, molto semplicemente, l’insieme di cinque elementi che si reggono in un sottile equilibrio in quello che viene chiamato PIANO DI AMMORTAMENTO, il piano che sintetizza, rata per rata, il programma temporale di fuoriuscita dal debito contratto con la banca 👍
- 1. QUOTA CAPITALE;
- 2. TASSO DI INTERESSE DEBITORE;
- 3. QUOTA INTERESSI;
- 4. IMPORTO DELLA RATA;
- 5. DURATA DEL PRESTITO.
➡ Il CAPITALE 💶 è la somma prestata dalla banca (solitamente non superiore all’80% del valore dell’immobile) su cui si paga una quota interessi ad un determinato tasso concordato con la banca.
L’importo della rata con cui gradualmente si rimborsa il mutuo è composto da una quota capitale e da una quota interessi 💶
➡ Le Banche che operano in Italia ed in Europa utilizzano il cosiddetto piano di ammortamento “alla francese”, un meccanismo di calcolo per cui nei primi anni del mutuo si pagano più interessi. Man mano che si va avanti negli anni la quota interessi tende a diminuire ed aumenta la quota capitale nel calcolo della rata.
➡ Questi 5 elementi, su cui dovrai concentrarti in modo inesorabile, sono collegati in un equilibrio perfetto. Al variare di uno, si muovono anche gli altri, come fosse una fisarmonica.
Quindi, dato che la maggior parte degli interessi si paga nella prima parte del mutuo (solitamente nella prima metà) la scelta del miglior tasso dipende anche dalla durata del mutuo. Se stipulo un mutuo a 10 anni, so che pagherò parte degli interessi nei primi 5-7 anni e se intendo risparmiare qualcosa nel corso del tempo per abbattere il debito residuo versando sul mutuo nuova liquidità (praticando cioè un’estinzione parziale del debito) mi conviene farlo nei primi anni, piuttosto che negli ultimi ✅
Una riduzione del debito riduce la quota interessi nei primi anni e non negli ultimi, perché come già detto la quota interessi da pagare non è ripartita in modo omogeneo negli anni, ma incide di più nella prima parte di vita del debito. 🤓
Non bisogna poi dimenticare un altro fattore, la DURATA ⏳
Oggi le banche concedono mutui per durate solitamente fino a 30 anni e tendono ad applicare la seguente formula:
➡ * età del mutuatario + durata del mutuo <= 75 anni *
In pratica è importante anche l’età del mutuatario! 👴
Difficilmente le banche concederanno un mutuo di 30 anni ad un sessantenne, perché in quel caso l’ultima rata verrebbe pagata a 90 anni, quando statisticamente aumentano le probabilità che il mutuatario possa essere deceduto.
Alcuni istituti si spingono fino ad 80-85 anni, ma sono sempre più rari nel panorama delle offerte. La durata è poi decisiva per un altro motivo: da essa dipende l’ammontare di interessi che pagherò.
Se opto per una durata lunga pagherò più interessi.
C’è quindi una relazione diretta tra durata ed interessi da pagare. Mentre c’è una relazione inversa tra durata e rata. Più aumento la durata, minore sarà l’importo della rata.
E’ per questo motivo che molti optano per mutui di lunga durata, a 25-30 anni, in modo tale da avere un esborso mensile che impatti non molto sulla qualità della vita.
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