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Marco Alberga

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“Marco è un vero professionista del settore: sempre cordiale, disponibile e pronto a soddisfare ogni esigenza. Si pone in modo simpatico e gentile, coordinando la compravendita immobiliare con competenza e professionalità”.

Giulia

“Marco Alberga è un agente immobiliare serio, competente ed affidabile. Per chi come me era alla ricerca di un professionista del settore della compravendita immobiliare, lui si è rivelato una bella scoperta sia dal punto di vista lavorativo che personale”.

Luca

“Con Marco mi sono trovata molto bene sin dal primo incontro. E’ una persona molto paziente e disponibile. La sua consulenza ed assistenza qualificata ha fatto sì che raggiungessi gli obiettivi prefissati”.

Arianna

Come in tutti i settori ci sono professionisti bravi e professionisti meno bravi, etici e meno etici, che danno il massimo e chi meno…è nella natura umana e fare di tutta l’erba un fascio è sempre un errore.

Purtroppo nel settore immobiliare, le agenzie non godono della massima stima del pubblico ma, la buona notizia è che esistono molti agenti immobiliari capaci e professionali, in grado di aiutarti a vendere casa nel migliore dei modi ed al giusto prezzo di mercato.

 I PORTALI NON SOSTITUISCONO LE AGENZIE!

Ormai da diversi anni la diffusione dei portali immobiliari ha creato l’illusione che il lavoro dell’agente immobiliare possa esser sostituito da un software e che non sia più indispensabile per i proprietari di case in quanto, oramai, gli annunci sono visibili online a tutti e non sono solo esclusiva delle agenzie immobiliari;

Ma il compito dell’agente immobiliare non si limita a caricare degli annunci su internet, quella è solo una parte – seppur importante – del lavoro che dovrebbe fare un’agenzia immobiliare.

In questo articolo voglio chiarirti i motivi per cui la scelta di vendere casa privatamente non sia così conveniente per te!

Bene, partiamo con il primo dei 7 motivi per cui vendere un immobile tramite agenzia costituisce una buona scelta nella maggior parte dei casi:

1) VENDERE CASA È UN LAVORO (STRESSANTE)

“Aprono due porte e si prendono il 3%” (cit.)

Questa è l’idea che molto spesso passa per la testa di un venditore, sottovalutando di fatto tutto il lavoro che c’è dietro alla vendita di una casa. Bisogna fare ricerche di mercato quotidianamente, scattare fotografie professionali, scrivere gli annunci, pubblicare gli annunci sui portali e sul sito diretto dell’agenzia, rispondere al telefono, pre-qualificare gli acquirenti, concordare gli appuntamenti, far vedere l’immobile, negoziare, etc. etc.

Come se non bastasse, molte di queste attività vengono svolte diverse volte e ciclicamente prima che si arrivi alla effettiva vendita dell’immobile.

(Alcune di queste attività le vedremo nel dettaglio nei prossimi punti)

E poi, il compito di scremare le varie telefonate ed email per cercare di portare solo acquirenti qualificati a visitare il tuo immobile in vendita, da solo potrebbe bastare come motivo per non affidarsi al “fai da te”.

2) FARE UNA GIUSTA VALUTAZIONE IMMOBILIARE E’ FONDAMENTALE! 

Uno dei motivi per cui molte case vengono “bruciate sul mercato” e restano invendute per molto tempo è per via di una errata valutazione all’inizio della vendita. Proprio per il fatto che l’offerta è ormai pubblica, gli acquirenti conoscono bene i prezzi di mercato e scarteranno a priori l’immobile non competitivo.

Difficilmente il proprietario dell’immobile sarà in grado di fare una valutazione corretta per due motivi principali:

  • non è il suo lavoro (ci vuole un professionista abilitato);
  • è implicato emotivamente nell’affare.

Gli agenti immobiliari professionali, oltre alla loro esperienza e conoscenza del mercato locale, hanno a disposizione strumenti e collaborazioni con professionisti specializzati (geometri, ingegneri, architetti, notai, banche) in grado di fare una corretta e veritiera stima dell’immobile.

Essendo dei professionisti poi, non saranno coinvolti emotivamente come potrebbe esserlo il proprietario della casa, valutandolo in maniera oggettiva e non affettiva.

3) L’AGENZIA IMMOBILIARE HA CLIENTI SELEZIONATI 

L’agenzia immobiliare tradizionale ha il vantaggio di lavorare sia con gli acquirenti che con i venditori, per cui – se lavora bene – è in grado di far incontrare la domanda e l’offerta, avendo una lista di potenziali acquirenti di cui conosce le specifiche esigenze.

Al contrario, cercando di vendere casa privatamente, si partirebbe praticamente da zero, aggiungendo il fatto di doversi cimentare in un nuovo “mestiere” senza esperienza alcuna (a meno che tu non sia un imprenditore immobiliare seriale!).

In questi casi quante probabilità pensa di avere un venditore privato di fare meglio di un professionista che tutti i giorni ha a che fare con metri quadri, certificazioni energetiche, antiriciclaggio, turisti immobiliari e presunti acquirenti?

A te le conclusioni!

4) L’AGENZIA IMMOBILIARE COLLABORA ALTRI COLLEGHI DELLO STESSO NETWORK

 Se l’agenzia collabora con altre filiali dello stesso network o circuito (ad es. in franchising), vuol dire che ti sta potenzialmente mettendo in contatto con un mercato immobiliare più ampio e non soltanto locale, che va ben oltre i cartelli in vetrina dell’agenzia stessa.

Potenzialmente, l’agenzia che collabora ha la possibilità di conoscere più acquirenti rispetto all’agenzia che non collabora o è solo locale: questo dà al venditore il vantaggio di avere contemporaneamente un unico interlocutore che si interfaccia però con altre agenzie in collaborazione per trovare più velocemente un acquirente.

5) L’AGENZIA NEGOZIA PER TE 

Le trattative per la vendita di un immobile sono tutt’altro che facili, se non hai esperienza e non sai quello che stai facendo, rischi da un lato di svendere il tuo immobile, dall’altro di non venderlo per aver sbagliato a negoziare e, come detto prima, non è semplice negoziare per la vendita della propria casa in quanto c’è una elevata implicazione emotiva difficile da gestire.

E’ necessario avvalersi di un professionista esterno che in modo distaccato, freddo e serio sia in grado di avere la giusta visione d’insieme e proporre le scelte più sensate a te ed al tuo possibile acquirente.   Non dimentichiamo poi tutta la parte tecnico-burocratica relativa all’immobile ed alla stipula del contratto definitivo, queste sono cose che necessariamente richiedono un professionista competente per evitare inutili stress.

6) CONOSCE PERFETTAMENTE IL MERCATO LOCALE

Ogni mercato immobiliare ha le sue dinamiche ed il tuo immobile non si trova su un’isola felice: la sua corretta vendita dipende da come questo viene inserito e pubblicizzato in un contesto competitivo specifico. Un agente immobiliare esperto vive l’evolversi delle situazioni mese dopo mese, conosce il prezzo di vendita reale degli immobili in quel determinato quartiere, a volte via, quasi sempre diverso da quello che trovi online o su consiglio del “cuggiuino geommetra”.

L’agente immobiliare che conosce il mercato vive giorno per giorno il suo territorio interfacciandosi sempre con tanta gente diversa, riesce ad avere una visione d’insieme che gli permette di fare le scelte migliori per te, in modo da aumentare le possibilità che l’immobile si venda e che questo accada nel minor tempo possibile.

7) SI OCCUPA DEL MARKETING STRATEGICO 

Il marketing per la vendita di un immobile è un altro aspetto che difficilmente un privato può gestire a livello professionale e soprattutto da solo.

Le agenzie immobiliari –quelle che lavorano bene ed in esclusiva – offrono un piano di  marketing immobiliare ai propri clienti, che include la realizzazione di un servizio foto-video professionale, la scrittura di un annuncio persuasivo, la pubblicazione sui portali/sito agenzia, la realizzazione di campagne su Google Ads e Facebook Ads, servizi di home staging, telemarketing su potenziali acquirenti profilati, etc. etc.

Oltre a tutto ciò, hanno a disposizione software e banche dati che gli consentono di velocizzare ed ottimizzare molte attività di gestione, che tu sicuramente non avresti. 

IN CONCLUSIONE:

In una nazione con 60 milioni di commissari tecnici ed esperti di calcio, politica, finanza…viene facile pensare che ci si possa sostituire ad un professionista come l’agente immobiliare, tuttavia questo è un errore che in questo momento di mercato TU non puoi permetterti di fare.

Come hai potuto leggere, c’è molto tempo ed impegno da investire nella vendita immobiliare e questo lavoro va sicuramente svolto bene (da un professionista).               Ad esempio, ritardando la vendita di una casa anche di soli 6 mesi, le perdite potrebbero essere di diverse migliaia di euro (giusto per fare un esempio), per cui l’illusione di aver “risparmiato sulla provvigione” non affidandoti a nessuna agenzia immobiliare e mettendo il classico cartello privato sul portone, si traduce in un danno economico, magari più alto della provvigione stessa (PENSACI…)

Oppure potrebbero esserci delle problematiche catastali ed urbanistiche legate all’immobile emerse solo dopo la vendita. Giusto per citare un paio di casistiche frequenti.

Ma se vuoi saperne di più e non sbagliare strategia di vendita del tuo immobile su

Giovinazzo, contattami ai riferimenti qui sotto per una CONSULENZA o VALUTAZIONE

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A presto, Marco Alberga

Il mercato immobiliare è in continua evoluzione ed avere al tuo fianco uno specialista del settore, che possa darti tutte le informazione necessarie ed indispensabili per comprare la tua CASA IDEALE è di vitale importanza!

Ci mancherebbe, potresti anche decidere di comprar casa in perfetta autonomia, te lo ridico: “lo puoi fare tranquillamente!”. Come puoi benissimo rivolgerti al classico agente immobiliare di zona, o all’amico di famiglia che tratta qualsiasi genere di immobile e magari è anche l’amministratore del tuo condominio, giusto?

Ma, quando parliamo dei risparmi di una vita, la tua, sudati con sacrificio ed ore ed ore di lavoro, o magari dei tuoi genitori, non puoi permetterti minimamente di fare passi falsi, non puoi correre un rischio così grande.

Se fai una scelta sbagliata all’inizio pagherai lo scotto in futuro e non parliamo di poche centinaia di euro!

Se forse non ci hai pensato attentamente, parliamo di una scelta che riguarderà almeno i prossimi 10/15 anni della tua vita e di quella dei tuoi cari.

Troppo spesso gli agenti immobiliari generalisti si approcciano a questo tema con superficialità, limitandosi a farti vedere gli immobili per cui gli hai contattati telefonicamente (il più delle volte) o che al massimo corrispondono alle caratteristiche richieste, tipo il prezzo e la zona.

Altrimenti provano a “propinarti” qualsiasi cosa abbiano acquisito in vendita, con la celebre frase “tu intanto vedilo, chissà te ne innamori…” (sicuramente l’hai già sentita), senza curarsi di effettuare a priori una consulenza specifica per te in ufficio, in modo da capire ed informarsi sulle tue esigenze reali.

L’acquisto di una casa è un percorso pieno di ostacoli a volte, alcuni di essi emergono solo al rogito finale, rischiando effettivamente parte dei tuoi risparmi.

Ma oggi hai la possibilità di scegliere, affidando la ricerca del tuo immobile ideale ad un professionista esperto del settore residenziale, aggiornato sulle più recenti normative in materia e sull’andamento dei prezzi di mercato di zona, occupandosi appunto solo di questo.

Ti aiuterò a riconoscere ed evitare le trappole più infide che si celano nell’acquisto immobiliare, ti condurrò su un sentiero sicuro al 100% fino al raggiungimento dei tuoi obiettivi con soddisfazione reciproca.

Sicuramente oggi, grazie ad internet ed ai sociali, le informazioni di qualsiasi genere corrono veloci e sono reperibili con più facilità a tutti rispetto al passato, compreso te, per cui potresti pensare di “fare da solo”, tanto ti sei abbondantemente informato su internet…Niente di più sbagliato!

I motivi per cui hai bisogno di avvalerti di un professionista immobiliare, che ti accompagni nell’acquisto sicuro di casa tua sono tanti ed importanti!

Anzi, forse si sono addirittura moltiplicati, perché devi sapere interpretare al meglio l’enorme mole di dati che inondano quotidianamente il tuo pc o smartphone, o piuttosto la bacheca facebook; devi saper distinguere a monte le informazioni utili da quelle inutili e dannose, che potrebbero far naufragare definitivamente i tuoi sogni.

  • LA RICERCA IN ZONA

Quando cominci a cercare casa in vendita, la prima cosa che fai è andare su Google o su uno dei principali portali immobiliari per leggere le inserzioni e i problemi che trovi sono:

. Ci sono decide e decine di annunci;

. Fotografie scadenti e pochi ambienti indicati;

. Non sai esattamente dove è ubicato l’immobile, in quanto nessuno o quasi mette fotografie dell’esterno o l’indirizzo preciso;

. Per sapere qualche info in più devi recarti personalmente in agenzia, perché per telefono o per mail nessuno è disponibile neanche  a comunicarti il prezzo di partenza.

Tutte esperienze vissute, starai pensando in questo preciso istante.

In questo modo perdi un sacco di tempo a visionare case che non avresti mai preso in considerazione, se anticipatamente avessi avuto tutte le informazioni necessarie a valutarne l’acquisto comodamente dal divano o dal posto di lavoro.

Uno specialista nel vendere casa non ha nessuna intenzione di farti perdere tempo prezioso, in quanto lo perderebbe anche lui, ma ti fornirà tutte le informazioni necessarie affinchè tu possa decidere se vale la pena visionare o no quel determinato appartamento, inoltre eseguirà una prima selezione in modo da proporti solamente immobili su misura per te!

  • DOPO AVER TROVATO LA CASA DEI TUOI SOGNI DEVI FARE ALTRE 20205…COSE PER ARRIVARE SERENAMENTE AL ROGITO

Ok, forse ho esagerato un po’, ma ce ne sono comunque tante:

. Stabilire il giusto prezzo da proporre al venditore, che difficilmente corrisponde a quello esposto in pubblicità;

. Fare tutti i controlli urbanistici, catastali, ipotecari, sul condominio, etc etc…

. Eseguire tutti i passaggi delle utenze, comunicare l’acquisto agli uffici comunali, etc etc…

Ognuna di queste cose ti costa del tempo che potresti impiegare molto meglio e se incappi in un errore, potresti rimetterci ulteriore tempo e denaro tuo. Avere al tuo fianco un esperto della vendita immobiliare che lavora per te ti eviterebbe tutto questo stress.

  • SEI UN BUON NEGOZIATORE?

Una persona, nell’arco della sua vita, compra al massimo 2 o 3 case.

Comprare casa è un processo molto difficile a livello emotivo perché devi trattare su un importo molto alto, cosa che non sei abituato a fare; ma il tuo desiderio di ottenere la casa dei tuoi sogni è molto alto e questo potrebbe ritorcerti contro.

Altre volte, invece, vuoi concludere perché dopo tanto tempo che cerchi sei stanco e non vedi l’ora di farla finita, accontentandoti di quello che offre il mercato immobiliare in quel momento.

In questa situazione la tua razionalità viene meno ed il venditore, anche se vuole vendere si trova comunque in una posizione più forte rispetto la tua, in quanto se le cose vanno male, rimane in casa ad attendere un nuovo acquirente, semplice.

Un professionista che ha condotto positivamente centinaia di trattative immobiliari nella sua carriera è un supporto e valido alleato per te.

  • LA CASA CHE STA COMPRANDO E’ QUELLA GIUSTA?

Quando una persona mette in vendita il suo immobile, solitamente ne stabilisce il prezzo in questo modo: quanto l’ho pagato + spese + eventuali migliorie eseguite = prezzo richiesto.

Purtroppo, ancora oggi, molte agenzie immobiliari acquisiscono l’incarico di vendita a qualsiasi prezzo richiesto dal proprietario per poi gestire mensilmente quelli che in gergo tecnico vengono chiamati “ribassi”, cioè prendendo per sfinimento il proprietario, che, continuando a vedere casa sua invenduta mese dopo mese, lo convincono ad abbassarne il prezzo fino a che non si allinea con i valori giusti di mercato.

Quando tu acquirente visioni una casa con un’agenzia immobiliare di questo tipo non sai a che punto della strategia di ribasso è la casa, quindi potresti trovarti in un momento in cui il prezzo è ancora alto (concetto molto importante).

Un professionista esperto nelle trattative immobiliari ti aiuterà a stabilire il valore corretto della casa che ti interessa, senza essere legato da rapporti con il venditore e farà in modo che tu possa fare un acquisto corretto dal punto di vista economico.

  • SAI COSA STA REALMENTE ACCADENDO AL MERCATO IMMOBILIARE?

Quando leggi un articolo del giornale o ascolti la tv in questo periodo, senti parlare di ripresa del mercato immobiliare, piuttosto che dell’aumento del numero di mutui erogati.

Purtroppo queste statistiche nazionali ti dicono cosa sta succedendo in  tutta Italia, perlopiù nelle grandi città, ma non ti chiariscono cosa succede intorno a te, nel tuo paese di residenza.

Cercando su internet potresti anche avere un’idea del mercato locale, ma molto difficilmente puoi sapere esattamente cosa accade in un determinato quartiere.

Un vero professionista immobiliare è un esperto del proprio territorio e ti può aiutare sicuramente a districarti nel labirinto degli annunci di vendita e prezzi esagerati dei privati, rendendo il tuo sogno di comprar casa realtà!

In definitiva:

Per fare in modo che l’acquisto della tua prossima casa avvenga alle migliori condizioni possibili e senza perdere risparmi importanti, hai bisogno di avvalerti di un esperto della vendita immobiliare che ti dica sempre la verità e non il solito agente immobiliare che prova a convincerti che quello che stai facendo è il miglior acquisto della tua vita, indipendentemente che sia vero o meno, solo per prendersi poi la provvigione.

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A presto, Marco Alberga

 

 

➡ A volte quando si deve vendere CASA si commettono errori e negligenze talmente banali da essere dati quasi per scontato.

Li si commettono inconsciamente, ignari però che possono essere un impedimento che a lungo andare ti potrebbero portare a non concludere nessun risultato positivo.

Dare valore alla propria CASA non significa alzare solamente il prezzo, ma significa soprattutto darle il giusto carattere attraverso un’adeguata manutenzione,
una buona e costante pulizia ed un arredamento semplice, essenziale, ma elegante.

Ecco dunque che, presentare la tua CASA al potenziale acquirente senza uno o addirittura nessuno di questi requisiti, potrebbe essere controproducente e sicuramente dare il via al valzer dei “ribassi di prezzo”.

✅ Se, dunque, vuoi vendere la tua CASA il più velocemente possibile ed al giusto prezzo di mercato senza problemi, devi comprendere che il primo passo da fare è senz’altro migliorare la tua strategia di vendita e rendere in questo modo la tua abitazione più appetibile ad un pubblico sempre più numeroso e selezionato.

°*°*° VEDIAMO ADESSO UNA GIUSTA STRATEGIA DI VENDITA: PRENDI NOTA DEI CONSIGLI! *°*°*

➡ 1. RICORDATI DI PULIRE SEMPRE!

A chi farebbe piacere entrare in casa altrui e trovare disordine e sporcizia? Credo proprio a nessuno, quindi cerca di pulire e profumare le stanze ogni volta che ce ne sia bisogno. Mostrare al potenziale cliente una CASA dai pavimenti brillanti e splendenti e con il mobilio senza un dito di polvere, fa sicuramente un altro effetto, CREDIMI!

➡ 2. HAI DELLE RIPARAZIONI DA FARE? OCCUPATENE IL PRIMA POSSIBILE!

Uno degli errori più sbagliati che potresti fare, è quello di mostrare una CASA piena di cose da riparare e difetti (come una porta che non si apre facilmente).
Se non intendi ripararle sappi che il prezzo potrebbe scendere drasticamente in quanto dovrà farsene carico il nuovo proprietario. Presentare la tua abitazione senza difetti significa dunque mostrare una casa bella, funzionale e soprattutto nuova (o quasi).
Il vantaggio più grande? Quello di poter permetterti di mettere la tua CASA sul mercato ad un prezzo che le dia valore.

➡ 3. NON PRESENTARE LA TUA CASA PIENA DI OGGETTI O SOPRAMMOBILI INUTILI.

Più una CASA è piena più l’effetto sarà quello di una CASA poco ampia e senza sufficiente spazio. Chi visita la tua abitazione, si aspetta di trovare locali ampi ed ordinati dove poter fantasticare e immaginare le possibilità che la tua CASA ha da offrire.
Per questo motivo presentarti con una CASA dallo stile minimale ed ordinato potrebbe essere un buon biglietto da visita per chiunque vorrà valutarne l’acquisto.

➡ 4. NON LASCIARE TAPPARELLE E PERSIANE CHIUSE!

A meno che non ci sia il diluvio universale, cerca di mostrare stanze luminose e ben arieggiate. La LUCE, specie se naturale, dà alle tue stanze una dolce sensazione di accoglienza e calore. Non c’è nulla di meno piacevole che mostrare spazi bui e chiusi.
Esiste veramente qualcuno che apprezza l’odore di chiuso? Quindi evita di farlo!

➡ 5. ANIMALI IN CASA? CERCA DI “PORTARLI FUORI” DURANTE LE VISITE.

Questo non significa che devi tenerli chiusi e segregati finché sei intento a mostrare ai futuri acquirenti la CASA. Significa che non tutti possono apprezzare la presenza di animali, inoltre potresti incontrare qualcuno che accidentalmente potrebbe essere allergico al pelo del tuo FUFFI. Un consiglio dunque, è quello di sincerarti laddove possibile, che il tuo potenziale cliente sia un amante degli animali onde evitare spiacevoli situazioni di disagio.

➡ 6. VIVI IN UNA CASA DATATA? NON AMMODERNARLA POTREBBE ESSERE UN ERRORE.

È uno degli errori più comuni. Anche se la tua CASA ha qualche anno in più, non significa che tu non possa intervenire con qualche piccolo accorgimento che vada a svecchiare le tue stanze. Alcuni esempi banali sono la presenza di inutile carta da parati o ancora la presenza di vecchi mobili e piastrelle antiquate in cucina. La rimozione ed il ritocco di anche solo uno di questi elementi potrebbe far apparire la tua CASA completamente diversa.

➡ 7. NON TOGLIERE OGGETTI INTIMI E FAMILIARI!

Anche questo errore è molto frequente. Spesso si consiglia di depersonalizzare l’ambiente, non solo per motivi di chiara privacy, ma anche perché è molto importante che, chiunque veda la tua CASA, deve poter immaginare di vivere proprio in quei locali in un futuro prossimo. Togli dunque le vecchie foto di famiglia, attestati e diplomi, e quanto più di personale hai. Il risultato è quello creare quell’atmosfera di CASA nuova che molto spesso viene ricercata.

➡ 8. PRESENTARE LE STANZE CON UN ARREDAMENTO POCO ADATTO.

Proprio perché la CASA è il luogo vissuto per eccellenza, mostrare degli ambienti con mobilio rovinato, o dai colori “stonati” può dare alla tua casa quella sensazione di “sciatto” che poco piace a chi ti visita. Cerca quindi di rivedere bene l’arredamento, cercando di creare degli ambienti semplici, ma essenziali. A volte basta veramente poco: rimuovere un vecchio mobile o tinteggiarlo con un colore diverso, cambiare lo stile delle sedie del tuo tavolo, il risultato ti lascerà a bocca aperta.

➡ 9. HAI UN GIARDINO? TIENILO SEMPRE IN ORDINE E BEN CURATO!

Se hai una piccola villetta con giardino, presentare un prato ben tagliato con recinzioni tinteggiate e prive di ruggine può fare veramente la differenza ed essere il primo biglietto da visita per concludere l’affare. Insomma, il modo migliore per offrire al tuo acquirente una CASA di pregio.

In definitiva, se vuoi concludere con successo la tua vendita immobiliare, cerca di non lasciare mai nulla al caso e di curare ogni singolo dettaglio. Se presenti la tua CASA al meglio, di sicuro riuscirai a renderla appetibile agli occhi degli acquirenti e proporla al prezzo da te desiderato.

Ma ora GUARDA nelle foto qui sotto, come applico alla lettera i miei stessi consigli, valorizzando un immobile di cui gestisco da pochi giorni la vendita e rendi anche tu “VENDIBILE la TUA CASA!” ❤

Se vuoi saperne di più e non sbagliare strategia di vendita, contattami ai riferimenti qui sotto per una CONSULENZA o VALUTAZIONE specifica e personalizzata per TE!

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A presto, Marco Alberga

L’alleato migliore per chi vuole vendere casa

Ti racconto una storia: galeotto fu quel volantino pubblicitario

Quando avevo da poco compiuto 21 anni, compresi che il settore immobiliare sarebbe diventato il lavoro della mia vita. A far nascere la curiosità, l’interesse e poi la passione per il settore immobiliare ha contribuito un incontro inaspettato: ero ancora studente all’Università quando vidi un volantino pubblicitario di un’agenzia immobiliare.

Ho scoperto quale è il migliore alleato della vendita di immobili

Forse un segno del destino, fatto sta che quel volantino pubblicitario ha cambiato il corso della mia vita. Da lì – era il Novembre 2005 – è iniziata la mia passione per questo lavoro, la mia “avventura immobiliare”. Ma in questo post voglio focalizzarmi sull’importanza della pubblicità nel settore immobiliare, perché in questo settore – ma non solo – la pubblicità è il migliore alleato per favorire le vendite.

Dai miei 21 anni ad oggi: la pubblicità resta strategica per la vendita

Per promuovere la vendita di un immobile, certamente non c’è solo la pubblicità cartacea, come quella del volantino galeotto: i canali di comunicazione sono moltissimi, specie quelli introdotti dagli strumenti digitali, come i siti web, i social network, le dirette video, ecc. Fondamentale è conoscere questi strumenti e saper scegliere, volta per volta, quello migliore per il tipo di immobile che si desidera promuovere e vendere. I messaggi debbono essere targettizzati, capaci di individuare e coinvolgere il maggior numero di potenziali clienti realmente interessati.

Come valorizzare un immobile e venderlo al meglio delle sue possibilità

Su ogni immobile di cui mi occupo, prima di pubblicizzarlo, faccio uno lavoro che punta a valorizzare i suoi punti di forza (in questo facendomi aiutare anche da un mio collaboratore, fotografo e videomaker esperto e capace far risaltare al meglio la casa e le sue qualità), per poi realizzare la pubblicità immobiliare più idonea per ogni tipo di immobile.

CONTATTAMI

Se stai cercando un Agente Immobiliare competete e disponibili, un vero specialista che ti affianchi per tutte le esigenze. Possiamo fissare un incontro senza impegno!

Offro una consulenze mirata e soluzioni per chi deve acquistare una casa, un immobile, seguendo passo passo l’acquirente in ogni passaggio e supportandolo in ogni scelta, anche nel caso sia nelle condizioni di dover ristrutturare l’immobiliare. Sono a disposizione per consulenze e preventivi dettagliati, trasparenti, vantaggiosi.

Proprio allo scopo di sostenere al meglio il cliente nelle ristrutturazioni – spesso una ristrutturazione, anche minima, è indispensabile quando si acquista una casa nuova – ho avviato partnership, appositamente, con architetti e geometri locali, con professionisti competenti, con ditte che si occupano in modo specifico di ristrutturazioni e con un mediatore creditizio che segue i nostri acquirenti per l’erogazione del mutuo.

Chi approfitta dei miei servizi per acquistare una casa ha ogni servizio che gli abbisogna: mi occupo di tutto, seguendo personalmente ogni passaggio e facendomi aiutare da uno staff di persone competenti, qualificate, disponibili. Collaboro anche con un tecnico convenzionato per accatastamenti e opere urbanistiche.Tutto per un acquisto e una ristrutturazione immobiliare con zero pensieri, fatta bene e alle migliori condizioni riguardo alla qualità da ottenere e ai costi da sostenere.

Al cliente offro ogni servizio, metto a disposizione la consulenza progettuale di architetti, interior design, affidabili imprese per l’esecuzione delle opere, geometri locali che conoscono bene i contesti e le dinamiche per facilitare una ristrutturazione. Preventivi fatti per aggiungere migliorie all’abitazione, per far sì che la casa diventi realmente il regno di chi la deve vivere!

I passaggi della compravendita

Il notaio esiste negli ordinamenti di diritto civile allo scopo di fornire assistenza e consulenza alle parti nei contratti che hanno un maggiore impegno economico e una maggiore importanza sociale, come appunto è l’acquisto di una casa di abitazione e di dare certezza all’acquisto stesso, in modo che l’acquisto non possa essere contestato o aggredito da altri soggetti. Nel diritto anglosassone tale certezza può essere conseguita solo con una costosissima copertura assicurativa, in quanto il sistema giuridico, di per sè, non è strutturato per offrire tale certezza.
Il notaio pertanto ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli (con dovuti controlli presso l’Agenzia del Territorio) e di controllare che la proprietà sia censita regolarmente nel Catasto in modo che vi sia corrispondenza con l’effettiva proprietà e la rappresentazione grafica del bene comprato con possibilità di pagare le imposte senza nessun tipo di complicazione.
Il notaio deve in sede di stipula, non solo leggere ma spiegare in modo esauriente il contenuto degli atti e consigliare le parti in modo imparziale su aspetti legali connessi all’atto stipulato
Il notaio risponde per l’inesatta identificazione delle parti o del bene compravenduto o per l’esistenza di vincoli o pesi che non siano stati espressamente dichiarati.

Cosa fa l’agente immobiliare

L’agente immobiliare è un mediatore: è un soggetto che ha principalmente il compito di far incontrare la domanda e l’offerta nel mercato immobiliare.
Ha il compito di fornire alle parti contraenti tutte le informazioni disponibili affinché la loro volontà di concludere il contratto sia correttamente formata e capace di valutare la convenienza economica dell’operazione che si intende concludere.
E’ compito dell’agenzia immobiliare aiutare le parti a formulare un prezzo di vendita e di acquisto in linea con le valutazioni correnti dell’immobile oggetto della compravendita.
L’agente immobiliare deve svolgere un’attività di assistenza che permetta alle parti di concludere il contratto in modo consapevole ed informato.

Compravendite immobiliari

IMPORTANTE
E’ consigliabile una preventiva sessione / consulenza con il Notaio o con i suoi collaboratori al fine di verificare preventivamente tutte le problematiche civilistiche e fiscali inerenti l’acquisto, quali la propria situazione personale e/o famigliare, le implicazioni matrimoniali e/o successorie, la compatibilità fiscale del proprio acquisto e la presunzione di reddito che ne deriva, le eventuali donazioni indirette o somministrazioni di denaro da parte di genitori o parenti; quanto sopra al fine di evitare futuri contenziosi civilistici, successori e fiscali.
In occasione di tale preventiva consulenza gratuita verrà rilasciato un preventivo analitico preciso in funzione delle caratteristiche dell’immobile e delle relative problematiche, che potrà anche essere inferiore al preventivo di massima, in ragione della maggiore o minore complessità della pratica.

Scelta del Notaio

L’acquirente normalmente ha diritto di scegliere il proprio Notaio di fiducia dal momento che le relative spese ed onorari sono comunque a suo carico.
E’ consigliabile evitare che la scelta del Notaio sia imposta dal venditore e/o dall’agenzia immobiliare: oltre ad eventuali conflitti di interesse che possono insorgere con tali soggetti è necessario che l’acquirente abbia un rapporto diretto con il Notaio per una corretta pianificazione famigliare, per risolvere problematiche di ordine fiscale e per tutelare il proprio acquisto con adeguato supporto professionale; per il venditore e l’agenzia è sufficiente controllare il corretto pagamento del prezzo di vendita e delle commissioni di agenzia; l’acquirente, invece, deve controllare la correttezza e la legittimità del proprio acquisto, l’inesistenza di ipoteche e pregiudizi, la conformità dell’immobile acquistato alle normative vigenti, anche urbanistiche, con possibilità di dover effettuare dei controlli, che a volte eccedono la competenza del solo Notaio, con l’intervento di professionisti abilitati, che normalmente collaborano con lo studio notarile.
ECCEZIONI
Nel caso di imprese costruttrici che vendono unità immobiliari costituite in condominio, è normale che il venditore dia incarico ad un Notaio di provvedere alla vendita frazionata di tutto l’immobile per ragioni di economicità e risparmio di tempo.
Analogamente può avvenire che tale incarico sia conferito anche dagli Enti Pubblici che provvedono a cedere frazionatamente immobili (Dismissione del Patrimonio Pubblico).
In entrambi i casi l’acquirente può comunque, qualora lo ritenga opportuno, conferire l’incarico ad un Notaio di sua fiducia e richiedere che la propria vendita sia stipulata dal proprio Notaio.

L’iter dell’acquisto immobiliare

Contratto preliminare (“compromesso”)

Dopo aver individuato l’immobile da acquistare (tramite Agenzia e/o direttamente) si dovrà sottoscrivere una proposta unilaterale di acquisto e/o un contratto preliminare di acquisto (gli impegni verbali non valgono in campo immobiliare) a meno che si preferisca addivenire direttamente alla stipula dell’atto notarile di acquisto.

Rischi del contratto preliminare

Con la sottoscrizione del Contratto Preliminare si stabiliscono tutte le condizioni del futuro atto di acquisto e si versa una somma, in genere a titolo di caparra, che normalmente viene versata al venditore.
É il momento più delicato dell’intera trattativa, che dà luogo al maggior numero di contenziosi ed è consigliabile che l’acquirente sia in quel momento già assistito dal proprio Notaio di fiducia che stipulerà poi l’atto: infatti al momento della sottoscrizione del preliminare si dovrà già aver certezza delle condizioni dell’immobile, sia dal punto di vista ipotecario, catastale ed urbanistico, della regolarità dei titoli di acquisto e della continuità delle trascrizioni precedenti.
Appare inutile e dannoso versare delle somme, che poi sarà oneroso e difficile ottenere in restituzione, qualora l’immobile non abbia le caratteristiche, offerte e/o richieste dall’acquirente.
Inoltre occorre sempre considerare che le somme versate sono affidate alla buona fede dell’altro contraente, che conserva la proprietà dell’immobile fino all’atto notarile, ed è obbligato soltanto da una scrittura privata, che in caso di inadempienza occorrerà far valere in sede legale, con i relativi tempi e costi.
La proposta unilaterale di acquisto, qualora sottoscritta per accettazione dal venditore, costituisce, a tutti gli effetti, un contratto preliminare.

Contratto preliminare notarile trascritto

Nel caso l’acquirente non intenda correre l’alea del compromesso per scrittura privata, e intenda realmente vincolare il venditore, cautelandosi per le somme versate prima dell’atto definitivo di acquisto, occorrerà stipulare un atto preliminare notarile, che verrà trascritto presso i Registri Immobiliari e varrà come prenotazione della vendita, vincolando il venditore, impedendo che il medesimo possa vendere ad altri lo stesso immobile od eventualmente ipotecarlo.
La relativa imposta di registro, commisurata allo 0,5% della caparra, verrà rimborsata nell’atto definitivo di vendita.

L’incarico professionale al notaio e relativa tariffa

Normalmente si chiede al Notaio il costo dell’atto notarile di vendita, comprensivo delle imposte ed onorari, omettendo di richiedere quanto il Notaio andrà a fare in ordine agli accertamenti sull’immobile da acquistare.
A) Il Notaio normalmente per Legge effettua i seguenti controlli:

  • ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli (vincoli, vendite, servitù, ecc…);
  • visure catastali;
  • relazione ventennale (nel caso in cui sia richiesto anche un mutuo);
  • controllo legalità del/dei titoli di acquisto.

B) Se l’acquirente intende adeguatamente tutelare e garantire il proprio acquisto occorre procedere ad ulteriori controlli secondo la natura e l’importanza dell’immobile, a puro titolo esemplificativo:

  • in ogni caso visure ipotecarie ventennali;
  • controllo della continuità delle trascrizioni nel ventennio precedente, anche in ordine alla ricorrente mancanza di trascrizioni di accettazioni di eredità;
  • controllo della legittimità e validità dei titoli di acquisto nel ventennio;
  • corrispondenza delle planimetrie catastali alla consistenza dell’immobile da acquistare;
  • controllo urbanistico ed edilizio, avvalendosi anche di professionisti abilitati;
  • controllo abitabilità/agibilità e normative varie inerenti gli immobili (normative antincendio, risparmio energetico, ecc. ecc.).

Ne consegue che il cliente deve richiedere il preventivo dell’atto di acquisto e/o mutuo, specificando se intende privilegiare l’aspetto economico con l’ipotesi A) richiedendo un atto “semplice” o se intende comunque privilegiare la sicurezza dell’acquisto con l’ipotesi B): è evidente che maggiori e più approfonditi controlli implichino maggiori costi. Qualora il cliente scelga l’atto di minor costo “atto semplice”, se i controlli evidenzino dubbi e/o problematiche occorrerà ripiegare sull’ipotesi B).

Come nasce l’Atto notarile

Accertamenti preliminari
Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, consultano telematicamente o si recano presso i registri immobiliari e consultano la storia ventennale della proprietà per essere certi che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli, adempimento che sarebbe preferibile effettuare prima del contratto preliminare, come sopra specificato, e rinnovano tale controllo fino ad un giorno prima della stipula dell’atto.
L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata dei vent’anni antecedenti, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù* trascritta oltre vent’anni prima.
Il notaio, per via telematica controlla e, se necessario, si reca altresì in catasto, per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e nella sua esatta consistenza, con relativa rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi sulla esatta corrispondenza allo stato di fatto della relativa scheda catastale e possa regolarmente effettuare il pagamento delle imposte relative alla proprietà immobiliare.
Redazione dell’atto
Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.
Stipula
Al termine dell’istruttoria, di decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, i rischi legati alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, imposte, manutenzioni ordinarie e straordinarie, …) vengono trasferiti.
L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente sia già nel possesso dell’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione sono sostenute da chi occupa i locali, come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare, salvo diversi accordi intercorsi.

L’Atto notarile

L’atto notarile è articolato in modo che sia di facile consultazione.
Alcune brevi cenni al contenuto degli articoli dell’atto di compravendita cercheranno di chiarirne alcuni aspetti fondamentali.

Introduzione: l’identificazione e le verifiche notarili

L’introduzione contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro legittimazione di intervenire all’atto, nonchè il luogo e la data di stipula, la presenza o l’assenza dei testimoni e l’eventuale ora di stipula.

La PREMESSA: si precisa il titolo e/o i titoli d’acquisto del venditore, al fine di documentare la legittimazione del venditore a vendere l’immobile oggetto dell’atto.

ART. 1: lo scambio del consenso
Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l’immobile compravenduto.
Per questo motivo nell’Art. 1, sono contenuti i dati di identificazione e classamento della proprietà immobiliare; tali dati servono per le dichiarazioni fiscali, che le parti devono presentare successivamente all’atto di compravendita (I.M.U. e dichiarazione dei redditi). L’immobile è inoltre identificato dalle planimetrie catastali che normalmente sono allegate all’atto in copia; il venditore deve garantire la conformità delle planimetrie e dei dati catastali alla situazione di fatto dell’immobile. Per procedere alla vendita il Notaio deve preliminarmente controllare che l’intestazione catastale corrisponda alla reale proprietà, quale risultante dai Registri Immobiliari.

ART. 2: la disciplina legale del prezzo di vendita
La disciplina legislativa del prezzo è complessa: la prassi nel passato è stata quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile ma la disciplina legale e lo stesso interesse dell’acquirente avrebbero imposto di dichiarare l’intero e reale prezzo di vendita.
La legge di registro ora prevede che, se le parti indicano il prezzo reale, limitatamente alle vendite a favore di persone fisiche (immobili ad uso abitativo con relative pertinenze), possono optare per la liquidazione dell’imposta sul “valore catastale”, che normalmente è più basso del prezzo di vendita. In ogni caso, anche per le vendite da società, qualora venga occultato anche in parte il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica una sanzione amministrativa da due a quattro volte l’imposta evasa, riducibile ad ¼, ove vi sia adesione senza ricorsi. E’ evidente che tale occultamento può risultare da un controllo degli assegni emessi dalla Banca e/o da un controllo dei conti correnti del venditore e/o dell’acquirente, oppure da un controllo effettuato dall’Amministrazione sul “valore normale” del bene venduto. Nel caso di acquisto di prima casa, con l’imposta ridotta al 2% se l’acquisto è da privati, 4% nel caso la vendita sia soggetta a I.V.A., non è conveniente correre tale rischio. Occorre anche considerare che, in caso di infedele dichiarazione del prezzo, si corre il rischio civilistico della revocatoria dell’acquisto in almeno due casi: fallimento del venditore e nel caso di lesione “ultra dimidium” (prezzo dichiarato inferiore di oltre metà al reale). Alla luce di tali elementi occorre sempre attentamente valutare se il “risparmio fiscale” è commisurato al fatto di mettere a rischio il proprio acquisto. Una recente disposizione ministeriale, inoltre, ammette la deducibilità degli interessi del mutuo, per un ammontare di capitale mutuato che non superi l’ammontare del prezzo dichiarato in atto. In base a recenti disposizioni legislative (Decreto Legge n. 223 del 4-7-2006, convertito con modificazioni della Legge 248 del 4/8/2006) è necessario indicare analiticamente in atto tutti gli estremi di pagamento del prezzo (individuando assegni, bonifici etc.) per pagamenti effettuati a partire dal 4 luglio 2006, nonchè gli estremi del pagamento di eventuali intermediazioni (Agenzie): in caso di mancata o infedele dichiarazione è applicabile alle parti una sanzione da Euro 500,00 a Euro 10.00,00 oltre all’accertamento in base al valore normale del bene.

ART. 3: i patti
Nell’Art. 2 sono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente.
Di solito si tratta di servitù e parti comuni.

ARTT. 4-9: i diritti e doveri delle parti
Gli articoli successivi dell’atto di compravendita disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.
In particolare, disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e disciplinano la regolarità catastale e urbanistica.

Obblighi della parte venditrice
La parte venditrice è tenuta a consegnare alla parte acquirente i titoli di acquisto della proprietà e tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile ed all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare e deve dare incarico al notaio per reperirla, a proprie spese, al fine di superare l’impasse. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.

Obblighi della parte acquirente
La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, a mezzo assegni circolari, o nei termini indicati nel contratto preliminare ove vi sia una dilazione del prezzo. Giova ricordare che pagamenti in denaro contante sono ammessi solo per importi inferiore ad Euro 1.000,00. L’ordine di bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo, se non effettuato immediatamente è ad ogni effetto una dilazione di pagamento, con i relativi rischi per la parte venditrice, che si vedrà accreditare la somma dopo 20/30 giorni, salvo i casi di sopravvenuta mancata erogazione del mutuo per cause dipendenti dall’istruttoria bancaria e/o per sopravvenuta carenza di requisiti per l’erogazione del mutuo, che possono causare il blocco del bonifico bancario.
Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice, non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.

Deposito del prezzo al Notaio
In base ad una recente disposizione legislativa, non ancora attuata perché in fase di approvazione il Regolamento di esecuzione, sarà presto obbligatorio il deposito del prezzo presso il Notaio, al fine di garantire l’acquirente da eventuali vendite plurime da parte del venditore e/o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, sequestri o altro) nel periodo intercorrente fra la stipula dell’atto e la trascrizione nei Registri Immobiliari. Il prezzo sarà sbloccato solo dopo che l’acquisto sarà definitivo e sicuro per l’acquirente con la trascrizione dell’atto senza pregiudizi.

La disciplina fiscale

ART. 8: la disciplina fiscale della vendita
1. …in relazione all’agevolazione per l’acquisto delle prima casa…
La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi oppure che l’immobile è ubicato nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso (categorie catastali A/1 e A/8 o A/9). La parte acquirente non deve avere la proprietà piena di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto né avere la proprietà, anche in quote e/o diritti reali, in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa esistono dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 n. 168) per l’acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l’acquisto dei beni dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155).
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà entro 5 anni dalla data di acquisto. Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovratassa del 30% sulla maggiore imposta riducibile ad 1/6 in caso di pagamento senza opposizione o ricorsi e al pagamento della differenza tra il 2% e il 9% (imposta dovuta senza le agevolazioni) oppure della differenza tra il 4% ed il 10% in caso di vendita soggetta ad I.V.A. nonché gli interessi.
Per evitare di decadere dall’agevolazione, se si vuol vendere entro i 5 anni, vi è un’alternativa: ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa.

2. …in relazione al credito d’imposta…
La legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al momento del rogito, è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa, purchè questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa. Questo comporta che, di fatto, l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza.
Tutto ciò solo nel caso in cui si compri da un privato: l’imposta viene liquidata dal notaio che provvede a versarla detraendo la precedente imposta. Se la successiva prima casa viene invece acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, l’imposta del precedente acquisto può essere recuperata solo ed esclusivamente in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuto il riacquisto..

3. …in relazione al pagamento dell’IRPEF…
L’art. 81 del T.U. sui redditi prescrive che la parte venditrice che rivenda un immobile prima che decorrano cinque anni è tenuta a pagare l’IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita secondo l’aliquota media degli ultimi tre anni, a meno che si tratti di vendita di 1° casa.
Nel caso di cessione a titolo oneroso da parte di soggetto IRPEF che non agisce nell’esercizio di impresa e/o professione la plusvalenza (cioè la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente ed il prezzo di rivendita) costituisce reddito imponibile e quindi deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi. In alternativa il cedente può assoggettare tale plusvalenza ad una imposta sostitutiva sul reddito pari al 20%, versandola al Notaio che provvederà al relativo versamento all’Agenzia delle Entrate con il conseguente venir meno dell’obbligo della sua denuncia nella dichiarazione dei redditi.
Il venditore non è costretto a pagare l’IRPEF derivante da plusvalenza se ha abitato nell’abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita.
Documentazione da presentare

Parte venditrice

Se società:
Carta d’identità del legale rappresentante – atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera del C.D.A., procura…) – statuto/patti sociali – visura camerale e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile.
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore;
Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate).
A.P.E. – Attestato di prestazione energetica, salvo i casi di esenzione (box auto e/o piccoli fabbricati privi di riscaldamento).
Se persona fisica:
Carta d’identità e codice fiscale;
Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero; se persona coniugata: estratto dell’atto di matrimonio, con annotazioni marginali; se persona separata: estratto dell’atto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore;
Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate).
A.P.E. – Attestato di prestazione energetica, salvo i casi di esenzione (box auto e/o piccoli fabbricati privi di riscaldamento).

Parte acquirente

Se società:
Carta d’identità del legale rappresentante – atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera del Consiglio di Amministrazione, procura…) – statuto/patti sociali – visura camerale e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità’ del procuratore.

Se persona fisica:
Carta d’identità e codice fiscale;
Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero; se persona coniugata: estratto dell’atto di matrimonio; se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore.

Note per le parti:
In sede di stipula dell’atto di compravendita e’ opportuno che il venditore presenti all’acquirente una lettera emessa dall’amministratore del Condominio dalla quale risulti che tutte le spese di natura ordinaria e straordinaria sono state pagate (allo studio notarile non e’ necessario)
E’ opportuno che la parte acquirente si procuri, dall’amministratore o dal venditore, una fotocopia del regolamento di condominio dello stabile.
Un’ulteriore documentazione relativa alle problematiche urbanistiche e fiscali connesse alla pratica potrà essere richiesta in sede di primo colloquio dal personale di studio.

Piccolo glossario giuridico

L’usucapione è l’istituto per cui la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni. (Art. 1158 Cod. Civ)

La servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 Cod. Civ.). Un esempio è la c.d. servitù di passaggio.

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. (art. 1571 Cod. Civ.)

Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. (art. 1803 Cod. Civ.)

Il contratto preliminare o compromesso è un accordo preventivo e vincolante tra le parti per definire alcuni aspetti (termini e condizioni) del successivo contratto definitivo di compravendita.

Documenti occorrenti per la compravendita di un immobile

Per vendere e acquistare un immobile (appartamento, box, suolo, ecc…) bisogna distinguere:

  • i documenti dei venditori
  • i documenti dei compratori
  • i documenti per gli immobili

Vengono fornite alcune spiegazioni di massima relativamente alla trascrizione dell’accettazione dell’eredità, alla consegna delle chiavi , all’accertamento per le ipoteche, ai costi dell’atto, ai requisiti per avere le agevolazioni prima casa, all’utilizzo del credito d’imposta per chi riacquista la prima casa.

I documenti dei venditori

I venditori devono produrre i seguenti documenti:

  • la fotocopia di un documento di identità (qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia);
  • la fotocopia del codice fiscale;
  • i documenti relativi allo stato civile. per chi è coniugato: estratto dell’atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio;
  • per chi è separato: copia della sentenza di separazione;
  • per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune.

Se qualche venditore non interviene personalmente all’atto, l’originale della procura speciale o copia autentica della procura generale.
Per i cittadini extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno, o verifica condizioni di reciprocità.

Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:

  • visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica, visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile;
  • statuto vigente della società o patti sociali attuali;
  • eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l’atto.

I documenti dei compratori

Per i compratori occorrono gli stessi documenti dei venditori e cioè:

  • la fotocopia di un documento di identità (qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia);
  • la fotocopia del codice fiscale;
  • i documenti relativi allo stato civile. per chi è coniugato: estratto dell’atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio;
  • per chi è separato: copia della sentenza di separazione;
  • per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune .

Se un compratore non interviene personalmente all’atto, occorre l’originale della procura speciale o copia autentica della procura generale.
Per i cittadini extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno, o verifica condizioni di reciprocità.
Se un compratore chiede le agevolazioni della prima casa, deve esibire un documento di identità con la residenza aggiornata o, in mancanza, certificato di residenza in carta semplice

Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:

  • visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile;
  • statuto vigente della società o patti sociali attuali
  • eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l’atto.

I documenti per gli immobili

Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore (titolo di proprietà).
Se l’immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la copia dell’atto.
Se l’immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all’asta), produrre la copia di tale sentenza.
Se l’immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità è una fattispecie diversa dalla Dichiarazione di Successione, che è solo un adempimento fiscale idoneo solo a volturare a Catasto l’immobile ma non ne fa acquisire la proprietà con la trascrizione nei registri immobiliari. L’accettazione di eredità è espressa se fatta con atto notarile ad hoc, è tacita, ed è il caso più frequente se si fa in sede di vendita dell’immobile ereditato a cura del Notaio rogante ed a spese del venditore.
Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento.
Se l’immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo, l’accatastamento, gli estremi delle concessioni edilizie, permessi di costruire, D.I.A., S.C.I.A., etc..

E’ importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell’immobile.
A.P.E. – Attestato di prestazione energetica, salvo i casi di esenzione (box auto e/o piccoli fabbricati privi di riscaldamento).

Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc…) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell’immobile:

  • produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive;
  • se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune;
  • se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire: copia della domanda di condono
    copia di tutte le ricevute dei versamenti;
  • documenti dai quali risulti l’assenza di vincoli.

E’ opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l’inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l’immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell’acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate o dare specifico incarico al Notaio di fare tali controlli tramite i tecnici che normalmente collaborano con lo studio notarile

Per i terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc…) occorre invece:

  • il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile
    l’eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistata.

La consegna delle chiavi

Normalmente le chiavi dell’appartamento acquistato sono consegnate al rogito. Tuttavia può capitare che il venditore abbia bisogno di qualche giorno per il trasloco e si pattuisce che l’appartamento sia consegnato qualche giorno dopo la stipula. In questo caso il compratore può tutelarsi facendo inserire in atto una penale a carico del venditore per ogni giorno di ritardo o trattenendo una parte del prezzo che sarà versata alla consegna delle chiavi.

Promemoria per il venditore

In questa pagina viene illustrato cosa deve fare il venditore dopo aver venduto un immobile.

Pagamento dell’IMU

Il venditore deve pagare l’IMU dovuta per tutti i mesi di possesso nell’anno. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni.

L’IMU deve essere versata in due/tre rate, che normalmente scadono il 30 giugno e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.

Denunzia o comunicazione dell’imu

Il venditore, oltre a pagare l’imposta, deve anche comunicare al Comune di aver venduto l’immobile.

Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione IMU nell’anno successivo alla vendita.
Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo la vendita, in termini molto brevi.

Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune è possibile contattare l’ufficio tributi del Comune in cui si trova l’immobile o collegarsi al sito dell’ANCI http://www.ancicnc.it

Per aver maggiori ragguagli sull’applicazione dell’IMU si consiglia la visita al sito http://www.comune.torino.it//imu/

Dichiarazioni dei redditi

Il compratore deve inserire il reddito dell’immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi dell’anno successivo.

Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.

Comunicazione ai fini della tassa smaltimento rifiuti urbani (TARSU)

Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.

Comunicazione all’amministratore del condominio

Comunicare all’amministratore del condominio le generalità del compratore e produrre copia autentica dell’atto.

Promemoria per il compratore

In questa pagina viene illustrato cosa deve fare il compratore dopo aver comperato un immobile.

Pagamento dell’IMU

Il compratore deve pagare l’IMU per tutti i mesi di possesso nell’anno. Il mese è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto per più di 15 giorni

L’IMU deve essere versata in due/tre rate che normalmente scadono il 30 giugno e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.

Denunzia o comunicazione dell’IMU

Il compratore, oltre a pagare l’imposta, deve anche comunicare al Comune di aver comperato l’immobile.

Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione IMU nell’anno successivo all’acquisto.
Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo l’acquisto, nei termini previsti dal regolamento comunale.

Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune, sulle aliquote ed esenzioni, è possibile contattare l’ufficio tributi del Comune in cui si trova l’immobile o collegarsi al sito dell’ANCI http://www.ancicnc.it/

Per aver maggiori ragguagli sull’applicazione dell’IMU si consiglia la visita al sito http://www.comune.torino.it/imu/

Dichiarazione del reddito

Il compratore deve inserire il reddito dell’immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi che dovrà essere presentata l’anno successivo all’acquisto.

Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.

Benefici per l’abitazione principale

Il compratore che ha chiesto le agevolazioni per la “prima casa” (IVA ridotta al 4% o registro ridotto al 2%) e non ha ancora la residenza nel Comune in cui ha acquistato l’immobile, deve trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto (altrimenti decade dalle agevolazioni concessegli e deve pagare la differenza dell’imposta IVA o di registro, una penale pari al 30% di tale differenza e gli interessi, riducibile a 1/6 in caso di pagamento senza ricorsi).
Il compratore che ha stipulato un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale ha diritto a portarsi in detrazione gli interessi sino all’ammontare stabilito, a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (cioè deve andare ad abitare nell’appartamento entro un anno dall’acquisto) e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

Comunicazione ai fini della tassa smaltimento rifiuti urbani

Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.

Il prezzo giusto per una casa: ecco come si calcola

Per non far restare invenduto l’immobile

Ci sono dei parametri per giungere ad una corretta definizione del prezzo di vendita di un immobile, il suo prezzo più indicato per essere giusto, affinché l’immobile non resti invenduto a tempo indeterminato (cioè: non si sa per quanto!), per dargli le migliori possibilità sul mercato immobiliare attuale. Ne parliamo in questo post, ma procediamo per gradi.

Sgombriamo il campo da qualche dubbio

Chiariamo innanzitutto che non è vero che un Agente Immobiliare cerca di tenere alto il prezzo di un immobile per riscuotere maggiori provvigioni, né al contrario cerca di tenerlo basso, vale a dire sottostimandolo per vendere prima. Il venditore e l’Agente Immobiliare sono sulla stessa barca, entrambi cercano di vedere e possono farlo concretamente solo al giusto prezzo.

Parametri oggettivi: ecco chi decide!

Da ciò si comprende che la richiesta economica del venditore si deve basare su parametri oggettivi, realistici e determinati dal mercato, attuale e locale. Questi parametri non devono quindi essere soggettivi, non devono basarsi sulle idee preconcette del venditore, non devono riguardare dei sentito dire né si devono basare su pareri e consigli (neanche quando vengono da figure qualificate come ingegneri, avvocati e così via, perché comunque fanno un lavoro ben diverso, non si occupano di vendita di immobili nello specifico).

La valutazione di un professionista: è l’unica possibile

La valutazione corretta di un immobile la può fare chi opera nel mercato immobiliare, chi conosce alla perfezione il panorama del mercato locale e può effettuare una stima precisa che considera le caratteristiche oggettive e strutturali dell’immobile, lo stato di salute del mercato immobiliare, la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e altri parametri. Solo così si potrà puntare a vendere, senza perdite di tempo e alle condizioni più vantaggiose.

Periti ed Esperti in stime e valutazioni immobiliari su Bari e BAT

Sono Marco Alberga, nel 2016 ho conseguito l’iscrizione al ruolo dei Periti ed Esperti della provincia di Bari e Barletta-Andria-Trani per la stima e la valutazione degli immobili (Numero di iscrizione al ruolo 1361). Sono attivo da molti anni a Giovinazzo e dintorni…

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