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Marco Alberga

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Con la surroga è possibile modificare sia il tasso che la durata del tuo mutuo.

➡ Alcuni approfittano della surroga per aumentare la durata ( ma in questo caso la fine del mutuo si allontana e aumentano gli interessi passivi che verranno pagati alla banca 🏦 ).

➡ Altri invece colgono l’occasione della surroga per prendere due piccioni con una fava: riducono il tasso ( e quindi gli interessi ) e anche la durata ( e quindi la vita residua del mutuo e ancora una volta gli interessi ).

IL RISPARMIO E’ ASSICURATO! 💰

“Chi oggi non adegua il vecchio mutuo alle nuove condizioni di mercato commette un grave errore.”

Ma quante volte si può surrogare il proprio mutuo?

In teoria non c’è un limite al numero di volte in cui è possibile surrogare il mutuo presso altri istituti. Si tratta della cosiddetta surroga seriale, un comportamento che in realtà le banche non vedono di buon occhio.

Dietro questo identikit si nasconde un mutuatario esagitato sempre a caccia della migliore offerta e pronto a spostare il mutuo anche più di una volta l’anno.

❗ Il consiglio di monitorare l’andamento del mercato implica l’indicazione di evitare di pagare interessi fuori mercato, paradossalmente più alti rispetto alle condizioni di partenza. Ma non bisogna neppure esagerare e chiedere surroghe ad ogni nuova offerta, anche di 10-15 punti base più bassa ❗

Anche perché, a conti fatti, il “bonus” della surroga viene concesso uno o in alcuni casi due volte dalle banche. Questo perché il surrogatore seriale ha un costo per le banche, dato che nel momento in cui un istituto perde un mutuatario non sempre riesce ad ammortizzare i costi di ingresso che, tra spese amministrative e di copertura finanziaria ( attraverso contratti derivati ) ammontano mediamente a 1.500,00 euro 💰

➡ Quindi se un istituto concede un mutuo di surroga a un soggetto che dopo pochi mesi passa presso un’altra banca 🏦, la prima banca 🏦 non avrà più modo di scaricare nel tempo il costo inizialmente sostenuto.

L’auspicio generale è che i mutui di surroga possano essere concessi, nel tempo, anche a chi dovesse aver surrogato in passato, ma solo se le condizioni di mercato e la differenza sul fronte dei tassi rende ragionevole l’operazione.

Siamo arrivati al termine di questo NUOVO articolo sui MUTUI! 😉

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A presto, Marco Alberga

Per capire se siamo più propensi a un mutuo a tasso fisso o variabile, bisogna prima conoscere come nascono questi tassi.

➡ Il TASSO di un mutuo è composto da 2 componenti: lo SPREAD 〽 (è deciso dalla banca 🏦 e rappresenta il guadagno lordo che l’istituto intende ricavare dall’operazione) e un tasso interbancario europeo.

Questo tasso interbancario si chiama EURIRS per i mutui a tasso fisso ed EURIBOR per i mutui a tasso variabile.

Il tasso fisso segue l’andamento degli indici Eurirs, il tasso variabile è agganciato all’andamento degli indici Euribor o – solo per una percentuale minimale di mutui – il tasso BCE.

Tasso BCE, Euribor ed Eurirs non sono altro che dei parametri che esprimono “quanto costa il denaro 💰 all’ingrosso”, ovvero quanto lo pagano le banche per poi “rivenderlo” al dettaglio (sotto forma dei prestiti che effettuano a famiglie ed imprese) applicando un margine, cioè uno spread〽.

Ed è quello che accade per qualunque attività commerciale: così come un negoziante acquista la merce da un grossista e poi la rivende ad un costo maggiorato al dettaglio, anche per le banche è lo stesso.

Prendono il denaro 💰 all’ingrosso (o direttamente dalla BCE oppure da altre banche) e lo rivendono (prestano) al dettaglio (famiglie e imprese) maggiorato di uno spread 〽.

Di conseguenza il mutuatario deve tener presente che una componente del tasso finale che pagherà è decisa in autonomia dalla banca 🏦 (spread) mentre un’altra (tasso interbancario Euribor per i mutui variabili o tasso interbancario Eurirs per i mutui a tasso fisso) dipende dall’andamento generale dei tassi sul mercato.

➡ Il dilemma di chi sceglierà un mutuo a tasso variabile risiede nel fatto che la rata viene calcolata di mese in mese in base alle fluttuazioni dell’Euribor, mentre il tasso fisso resta per sempre quello, CONGELATO al momento della stipula (eventuali variazioni degli Eurirs non interessano più il mutuatario salvo che nelle variazioni di operazioni future di surroga).

In ogni caso possiamo dire che i tassi dei mutui sono talmente bassi in questo periodo che, sia che si propenda per il fisso, che per il variabile, è difficile restare insoddisfatti 😀 😀 :D.

➡ Chi opta per il fisso è come se acquistasse una polizza assicurativa (ed è questo il motivo per cui il fisso in partenza costa sempre di più del variabile) che lo copre da un futuro rialzo dei tassi :D.

➡  Chi, invece, opta per un variabile si limita a seguire l’andamento dei tassi e viene avvantaggiato il più possibile nel periodo di deflazione o bassa inflazione :D.

Ne consegue che nella scelta del tasso del mutuo è decisiva la “scommessa” su come andrà in futuro – o meglio nella prima metà del mutuo quando si paga la quota più importante degli interessi – l’inflazione.

Siamo giunti al termine di questa nuova informativa sui MUTUI ! 😀

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A presto, Marco Alberga.

Oltre alla surroga ci sono altre due ✌️ opzioni per provare a migliorare il proprio mutuo in corso:

👉 LA SOSTITUZIONE;

👉 LA RINEGOZIAZIONE.

 

Vediamo insieme di cosa si tratta. 👀👀

 

1. La Sostituzione

 

Spesso ci si confonde 🤷‍♀️🤷‍♂️ tra surroga e sostituzione del mutuo, in quanto sono due contratti diversi. A differenza della  surroga la sostituzione del mutuo consente anche di modificare il debito residuo, cioè di chiedere un finanziamento ulteriore.

Un’opzione in più che, però, si paga 💸

Perchè nel momento in cui chiedo un nuovo importo, superiore al debito residuo, sono costretto a tornare dal notaio per un nuovo atto visto che bisogna modificare i parametri su cui era tarata la precedente ipoteca sull’immobile 🏠

Infatti, la vecchia ipoteca viene cancellata e se ne iscrive una nuova. Inoltre, la sostituzione del mutuo fa perdere 📉  una parte degli eventuali benefici relativi all’acquisto della prima casa.

Gli interessi passivi sul mutuo possono essere detratti (nella misura del 19% calcolabile fino ad un massimo di 4.000,00 € annui) solo in proporzione al vecchio debito residuo e non in proporzione a quelli che maturano sul nuovo mutuo.

 

2. La Rinegoziazione

 

Come scritto ✍️ anche in un articolo precedente del mio blog, per chi invece vuole restare con la stessa banca 🏛 c’è la strada della rinegoziazione delle condizioni in essere 🤝 Ma in questo caso l’istituto non è obbligato ad adempiere alle richieste del debitore. Ovviamente gli istituti di credito 🏛 preoccupati dalla minaccia di surroga o sostituzione (nel qual caso perderebbero il cliente) possono ripiegare sull’opzione della rinegoziazione.

E’ bene ribadire che, dato che il contratto è stato firmato in modo consenziente e consapevole dal cliente, quella di rinegoziarlo in corso è solo una facoltà e non un obbligo della banca 👈

Prima di provare le prime due strade è comunque preferibile rinegoziare il proprio mutuo, partendo da un abbassamento dello spread 💸 e facendo molta attenzione all’allungamento della durata, come molto spesso viene proposto dalle banche.

❗ Occhio che l’aumento della durata fa aumentare sensibilmente 📈 la quota interessi e quindi potrebbe essere finanziariamente pericoloso, oltreché certamente sconveniente. Questa ipotesi abbatte la rata ma, ovviamente, determina un aumento della quota interessi da versare nel tempo ❗

 

 LE SPESE NOTARILI

 

Se si dovesse ricorrere alla sostituzione anziché alla surroga, aumentando l’importo del finanziamento rispetto al debito residuo, bisogna come già detto tornare dal notaio.

 

👉 Ora cerchiamo di fare chiarezza sui costi notarili 👈

 

In Inghilterra la figura del notaio non esiste. 😲

In Italia, invece, quando si compra un immobile bisogna ricorrere ad un notaio iscritto nell’apposito Albo per l’atto di compravendita. Se poi si stipula anche un mutuo gli atti del notaio saranno due:

👉 compravendita;

👉 mutuo.

 

La funzione del notaio è quella di consentire l’iscrizione dell’ipoteca, così come cancellarla alla fine del mutuo.

Il notaio effettua gli accertamenti 🔍 grazie ai quali è possibile determinare eventuali gravami sull’immobile, come pignoramenti o ipoteche e la validità dei titoli di acquisto precedenti che hanno caratterizzato la vita dell’immobile.

>>>> L’obiettivo è accertarsi che l’immobile sia nelle condizioni di essere ceduto senza intoppi! <<<<

Il notaio, quindi, verifica l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole per la banca.

❗ Il tempo necessario per ultimare queste verifiche è di circa una decina di giorni ❗

Successivamente l’intermediario finanziario, munito di relazione notarile e dei documenti del mutuatario, delibera il finanziamento grazie al quale si può stipulare l’atto notarile definitivo 🤝

❗ Per ultimare questa pratica le banche impiegano da due a quattro settimane ❗

E’ legittimo richiedere al notaio di fiducia un preventivo 📑, esibendogli la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoro da compiere.

La parcella notarile 💸 è di base calcolata sul valore della pratica, la quale ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole (di solito il 200% del valore del mutuo richiesto).

Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica.

L’importo che il mutuatario versa al notaio comprende:

👉 l’onorario notarile per l’atto di compravendita;

👉 l’onorario notarile per l’atto di mutuo;

👉 imposte sull’immobile (registro / IVA / catastali…etc etc)

Ne consegue che l’intero importo che si paga al notaio non viene “incassato” dallo stesso, perché una parte consistente è relativa alle imposte 💸 da versare allo stato.

>>>> E’ importante sottolineare che l’onorario del notaio viene calcolato sul valore dell’ipoteca iscritta e non sull’importo del mutuo. Solitamente le banche iscrivono ipoteca per un valore pari al 150 – 200% del mutuo <<<<

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A presto, Marco Alberga.

(I tassi evolvono nel tempo. Ecco perché è importante “seguirli” per essere pronti a modificare il vecchio contratto di mutuo sulla tua casa)

LA SURROGA

 

Di cosa si tratta?

👉 La surroga da la possibilità di spostare il mutuo presso un altro istituto di credito che offre condizioni più  vantaggiose. Tecnicamente prevede che un debitore possa trasferire senza spese l’ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo in un nuovo contratto concesso da un altro istituto (portabilità). 👈

Dato che l’ipoteca è la stessa, l’importo del mutuo non cambia, ma possono essere modificati DURATA e TASSO conservando i benefici fiscali 💸 del vecchio contratto (si continuano a detrarre gli interessi passivi in caso di acquisto di prima casa, non si pagano più bolli, etc etc)

E, soprattutto, non si deve procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, risparmiando sui costi annessi. La procedura di surroga deve essere a ❗COSTO ZERO❗ per il mutuatario, come più volte ricordato dagli enti proposti sulla scia di alcuni dubbi sorta sull’applicazione del decreto Bersani. Della procedura di surroga si occuperà a proprie spese la nuova banca 🏛 contattata dal cliente, che accetterà di incamerare un cliente proveniente da un altro istituto e offrirgli le proprie condizioni.

E’ molto semplice!

Si va dalla nuova banca 🏛 – il tutto può essere fatto anche online attraverso i broker che mettono a confronto le offerte più competitive dei principali istituti bancari operanti in Italia – e si domanda un mutuo di surroga.

La nuova banca effettuerà la valutazione dell’operazione attraverso una PERIZIA SULL’IMMOBILE, un’ISTRUTTORIA sulla capacità del mutuatario di sostenere il pagamento delle rate. Se la nuova banca dà l’ok 👍 all’operazione, sarà quest’ultima a contattare la vecchia banca per il passaggio delle carte. 👋

Il costo dell’operazione?

❗ZERO!❗

A partire da Febbraio 2007 l’allora Ministro per le Attività Produttive Pier Luigi Bersani ha stabilito che la surroga non deve comportare oneri aggiuntivi per il mutuatario. Allo stesso tempo ulteriori disposizioni hanno stabilito che la vecchia banca non può fare ostracismo, ovvero opporsi o temporeggiare nella speranza che il proprio cliente cambi idea.

Una volta contattata dalla nuova banca, la vecchia banca ha l’obbligo di espletare la burocrazia interna necessaria nel giro di 30 giorni 📅. In un mese è quindi obbligata a concedere il nulla osta alla nuova operazione. Altrimenti dovrà pagare una penale al cliente. 💵

📌 Bisogna ricordare due cose fondamentali in tema di surroga:

  • 👉 La nuova banca non è obbligata a concedere un mutuo di surroga;
  • 👉 La vecchia banca è obbligata a passare la mano alla nuova banca, se la nuova banca avvia la pratica di mutuo.

La surroga è tecnicamente una speculazione sul contratto di mutuo, un’ottimizzazione di un contratto già esistente. Non smuove il mercato immobiliare perché dietro una surroga non c’è una nuova compravendita.

Inoltre bisogna sapere che la surroga è solo una delle opzioni che si possono attuare per dare “scacco matto” al mutuo!

Siamo giunti al termine di questo NUOVO articolo sul tema MUTUO!

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➡️ La prima mossa è individuare il DEBITO RESIDUO da versare (dato dalla differenza tra il capitale chiesto in prestito alla banca che ha concesso il 💰 mutuo e quello sinora restituito). Dopodiché è bene appuntarsi anche l’importo dell’ultima rata ed il Tan (Tasso anno effettivo globale) che si sta pagando e gli anni che mancano all’estinzione naturale del 💰 mutuo.

A questo punto si è in possesso di tutti gli strumenti per provare a migliorare le condizione del proprio 💰 mutuo.

➡️ Il secondo passo consiste nell’effettuare simulazioni con le offerte di 💰 mutui di surroga proposte da altre banche, per avere un quadro più ampio è preferibile considerare opzioni a tasso fisso, variabile e variabile a rata costante. Ovviamente non lasciando nulla al caso.

➡️ A questo punto, con in mano la nuova potenziale rata più vantaggiosa, ci si può recare presso la proprio banca e provare la strada della rinegoziazione (non si cambia banca, si può cambiare tasso e durata del 💰 mutuo ma non l’importo).

La domanda da porre allo sportello è semplice: perchè sto pagando di più quando in realtà potrei avere condizioni più vantaggiose?

L’istituto che ha erogato il 💰 mutuo ha la facoltà di rinegoziare le condizioni precedenti con delle condizioni migliori per il cliente.

Ma si tratta di una facoltà, non di un obbligo.

Di solito succede che, pur di non perdere il cliente, la banca accetta di abbassare i tassi.

La RINEGOZIAZIONE è, in ogni caso, la scelta più pratica per chi intende abbattere la rata del 💰 mutuo. La legge 244/2007 (nota come la Bersani bis) prevede, infatti, che in ogni momento la banca ed il cliente possano accordarsi su una modifica di alcune condizioni del contratto “senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata”.

Allo stesso tempo la banca può preferire un intervento del notaio sulla rinegoziazione, tramite forma notarile o autentica. In quest’ultima ipotesi le spese sono a carico del cliente che però può chiedere che il notaio applichi una riduzione dei suoi compensi.

➡️ Se la banca si oppone alla rinegoziazione rischia di perdere il cliente, proprio perché questi ha la possibilità anche di surrogare a zero spese il 💰 mutuo presso un altro istituto (si può cambiare tasso e durata del 💰 mutuo, ma non l’importo). In questo caso le simulazioni effettuate ed i preventivi richiesti, come già detto più su, ritornano utili.

E’ il momento di contattare l’istituto che offre le condizioni più vantaggiose sulla base del proprio profilo di rischio e avviare la procedura di surroga.

Dato che l’ipoteca è la stessa, l’importo del 💰 mutuo non cambia, ma possono essere modificati durata e tasso conservando i benefici fiscali del vecchio contratto (si continuano a detrarre gli interessi passivi in caso di acquisto come prima casa 🏡, non si pagano più bolli, etc etc). E, soprattutto, non si deve procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, risparmiando sui costi annessi (imposta sostitutiva dallo 0,25 al 2%).

Anche in questo caso le normative vengono incontro al cliente.

Nelle prossime settimane preciserò il tutto in un altro articolo del mio blog immobiliare ed andremo ancora maggiormente a chiarire quello che concerne la surroga di un 💰 mutuo bancario.

Bene, siamo arrivati al termine anche oggi, spero tanto che la lettura sia stata di tuo gradimento!

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Quando si stipula un mutuo 💰 si possono commettere svariati errori.

Vediamo i 5 più importanti a cui prestare attenzione!

➡ NON GUARDARSI INTORNO!

La prima cosa che di solito si fa quando si sta per chiedere un mutuo è farsi una chiacchierata allo sportello della banca 🏦 presso cui si ha il conto corrente.

👍 Questo di certo non è sbagliato: informare il proprio istituto di credito e l’eventuale consulente al suo interno non fa certo male.

👎 L’errore sta poi nel fermarsi all’offerta che viene proposta dalla propria banca, con il direttore che, se “ci sa fare”, riesce comunque a catturare la nostra attenzione, conoscendo già la nostra situazione economica.

In questa trattativa bisogna essere freddi come il ghiaccio ✳: l’unica cosa che ci importa conoscere è il TAEG ( Tasso Annuo Effettivo Globale ), ovvero il tasso che sintetizza il costo complessivo del mutuo 💰.

Il TAEG comprende sia gli interessi che gli altri costi accessori che costellano il contratto del mutuo 💰 ( istruttoria sulle capacità reddituali e patrimoniale del mutuatario, perizia sull’immobile, spese di incasso rata, etc etc… )

➡ SOTTOSCRIVERE DELLE ASSICURAZIONI ONEROSE!

Il mutuo 💰 è un finanziamento a lungo termine. Dato che il futuro è imprevedibile è abbastanza normale che alcuni mutuatari intendano porsi al riparo, acquistando delle polizze assicurative mirate e tutelanti dal rischio che in futuro accada qualcosa che comprometta il regolare pagamento delle rate.

La prima forma di assicurazione ( implicita ) è scegliere il TASSO FISSO anziché il variabile.

Il fisso costa di più perché protegge la rata da eventuali futuri rialzi dei tassi.

Chi sceglie il fisso vuole dormire sonni tranquilli; chi sceglie, invece, il variabile lo fa per risparmiare certamente nei primi anni e magari perchè ipotizza che nella prima metà del mutuo 💰 l’inflazione resterà bassa e quindi il taso del mutuo, qualora aumenti, lo faccia a piccoli passi senza in ogni caso superare il tasso fisso.

Ma ci sono altre assicurazioni che costellano il mutuo 💰.

La prima è obbligatoria ed è “L’ASSICURAZIONE INCENDIO E SCOPPIO SULLA CASA 🏡”.

Al momento del rogito ( atto di compravendita ) dal notaio bisogna presentarsi con un’assicurazione incendio e scoppio. Nella maggior parte dei casi questa viene sottoscritta direttamente presso la banca 🏦 che ha erogato il mutuo ( che quindi funge anche da compagnia assicurativa ) ma il mutuatario deve sapere che questa assicurazione è si obbligatoria, ma si potrebbe sottoscrivere anche fuori dalla banca.

Molto più dolente è il tema delle cosiddette assicurazione CPI: sono polizze che proteggono in caso di perdita del posto di lavoro, infortunio e/o morte. In questi casi il pagamento delle rate è coperto dall’assicurazione. Il punto è il costo. Se si sottoscrivono queste assicurazioni con la banca che eroga il mutuo 💰 tendenzialmente sono più care rispetto a coperture offerte all’esterno.

( Una buona polizza che copra un’ampia gamma di rischi, non dovrebbe costare oltre il 3/4 % del valore del mutuo 💰. In molti casi invece queste polizze vengono vendute dalla banca ad un costo dal 7% in poi del mutuo )

Bisogna poi sapere che, qualora la banca 🏦 vincoli l’erogazione del mutuo 💰 all’acquisto di questa polizza, è obbligata ad inserire questa voce di costo nel TAEG, il tasso complessivo del costo del mutuo, il vero parametro che dobbiamo utilizzare per confrontare le offerte di mutuo💰!

➡ FARSI INGANNARE DALLO “SPREAD” ALLODOLA!

In molti casi, per attirare clienti, le banche pubblicizzano offerte di mutui con spread molto scontati. Bisogna fare attenzione perché la prassi vuole che questi spread vengano applicati solo in condizioni estreme, come può essere la concezione di un mutuo 💰 con importo inferiore al 50 % del valore dell’immobile, che non rispecchiano l’esigenza del mutuatario medio che si reca in banca per chiedere un finanziamento di norma tra il 70 e l’80 % del valore dell’immobile.

➡ CERCARE LA BANCA 🏦 PIÙ’ GRANDE!

Molto spesso, quando si confrontano più offerte di mutuo 💰, si opta per la Banca A anche se questa offre un TAEG più alto della Banca B. Si tende a scegliere la Banca A perchè magari la Banca B è di dimensioni più piccole, meno conosciuta e quindi ritenuta meno affidabile. Nel compiere questa decisione di pancia si ignora però una semplice regola: siamo noi che stiamo chiedendo in prestito del denaro e quindi siamo noi che dobbiamo essere sicuri ed affidabili per chi ce lo presta. La grandezza dell’istituto che ci eroga il mutuo non è importante, una volta che è stato erogato. Ciò che conta è il TAEG più basso. E non è detto che le grandi banche nel periodo in cui ci accingiamo a chiedere un mutuo offrano le condizioni più competitive e vantaggiose del mercato.

➡ STIPULARE UN MUTUO 💰 IN VALUTA

Conviene impegnarsi a rimborsare un mutuo in una valuta diversa?

Tendenzialmente, per un italiano che produce reddito in euro, quindi non un frontaliero, un mutuo in valuta diversa è da sconsigliare perchè potrebbe essere rischioso incorporare, oltre al rischio del tasso variabile, il rischio del cambio.

Basti pensare che un rafforzamento dl 15% della valuta straniera, comporta un aumento del tasso finale di circa 1,75 – 2 punti percentuali. Quindi le regole da seguire sono:

👉 a chi produce un reddito in euro non conviene indebitarsi in valuta diversa: conviene sempre stipulare il mutuo nella valuta in cui si percepisce il proprio reddito primario;

👉 chi proprio volesse contravvenire alla regola generale e imbarcare il rischio cambio sul mutuo 💰 non può non sapere che in partenza conviene stipulare un mutuo in una valuta diversa dall’euro in un momento di debolezza dell’euro nei confronti dell’altra valuta, a cui dovrebbe seguire un forte recupero. Solo in questo caso il mutuatario beneficerebbe dell’effetto-cambio.

Bene, eccoci giunti al termine di questo secondo articolo del BLOG riguardante IL MUTUO 💰!

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Ti Aspetto!

( I fattori chiave per evitare errori e confrontare in maniera corretta le proposte delle banche ) 🏦

Al giorno d’oggi è piuttosto normale che i tassi dei mutui proposti dalle banche siano più bassi rispetto al passato.

Infatti è possibile stipulare un mutuo a tasso fisso con un tasso finale inferiore al 2,0% ed un mutuo a tasso variabile ad un tasso finale inferiore all’1,0%. 🔝🔝

Negli anni ’80 invece lo scenario era completamente diverso.

I mutui costavano anche il 17/18%, ma questo perché allora l’inflazione era molto più alta (in certi momenti anche superiore al 15%)

Scegliere il giusto mutuo nell’era dei tassi bassi è abbastanza complicato 🤯

Ma per sciogliere il dilemma se sia più conveniente il tasso fisso o variabile, dobbiamo fare un piccolo passo indietro e capire prima come “nascono” i tassi del mutuo.

Inoltre, come si compone la rata stessa del mutuo, l’importo che ogni mese ci vediamo addebitare per tutti gli anni di durata del mutuo.

Solo allora, una volta memorizzato il meccanismo, potremo scegliere più consapevolmente 🏡

“LA FORMULA DEL MUTUO”

 

Il mutuo è, molto semplicemente, l’insieme di cinque elementi che si reggono in un sottile equilibrio in quello che viene chiamato PIANO DI AMMORTAMENTO, il piano che sintetizza, rata per rata, il programma temporale di fuoriuscita dal debito contratto con la banca 👍

  1. 1. QUOTA CAPITALE;
  2. 2. TASSO DI INTERESSE DEBITORE;
  3. 3. QUOTA INTERESSI;
  4. 4. IMPORTO DELLA RATA;
  5. 5. DURATA DEL PRESTITO.

 

➡ Il CAPITALE 💶 è la somma prestata dalla banca (solitamente non superiore all’80% del valore dell’immobile) su cui si paga una quota interessi ad un determinato tasso concordato con la banca.

L’importo della rata con cui gradualmente si rimborsa il mutuo è composto da una quota capitale e da una quota interessi 💶

➡  Le Banche che operano in Italia ed in Europa utilizzano il cosiddetto piano di ammortamento “alla francese”, un meccanismo di calcolo per cui nei primi anni del mutuo si pagano più interessi. Man mano che si va avanti negli anni la quota interessi tende a diminuire ed aumenta la quota capitale nel calcolo della rata.

➡  Questi 5 elementi, su cui dovrai concentrarti in modo inesorabile, sono collegati in un equilibrio perfetto. Al variare di uno, si muovono anche gli altri, come fosse una fisarmonica.

Quindi, dato che la maggior parte degli interessi si paga nella prima parte del mutuo (solitamente nella prima metà) la scelta del miglior tasso dipende anche dalla durata del mutuo. Se stipulo un mutuo a 10 anni, so che pagherò parte degli interessi nei primi 5-7 anni e se intendo risparmiare qualcosa nel corso del tempo per abbattere il debito residuo versando sul mutuo nuova liquidità (praticando cioè un’estinzione parziale del debito) mi conviene farlo nei primi anni, piuttosto che negli ultimi ✅

Una riduzione del debito riduce la quota interessi nei primi anni e non negli ultimi, perché come già detto la quota interessi da pagare non è ripartita in modo omogeneo negli anni, ma incide di più nella prima parte di vita del debito. 🤓

Non bisogna poi dimenticare un altro fattore, la DURATA ⏳

Oggi le banche concedono mutui per durate solitamente fino a 30 anni e tendono ad applicare la seguente formula:

➡ * età del mutuatario + durata del mutuo <= 75 anni *

In pratica è importante anche l’età del mutuatario! 👴

Difficilmente le banche concederanno un mutuo di 30 anni ad un sessantenne, perché in quel caso l’ultima rata verrebbe pagata a 90 anni, quando statisticamente aumentano le probabilità che il mutuatario possa essere deceduto.

Alcuni istituti si spingono fino ad 80-85 anni, ma sono sempre più rari nel panorama delle offerte. La durata è poi decisiva per un altro motivo: da essa dipende l’ammontare di interessi che pagherò.

Se opto per una durata lunga pagherò più interessi.

C’è quindi una relazione diretta tra durata ed interessi da pagare. Mentre c’è una relazione inversa tra durata e rata. Più aumento la durata, minore sarà l’importo della rata.

E’ per questo motivo che molti optano per mutui di lunga durata, a 25-30 anni, in modo tale da avere un esborso mensile che impatti non molto sulla qualità della vita.

 

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Ti Aspetto!

Il mercato immobiliare è in continua evoluzione ed avere al tuo fianco uno specialista del settore che possa darti tutte le informazione necessarie ed indispensabili per comprare la tua CASA IDEALE 🏡 è di vitale importanza!

 

Ma si lo so, ci mancherebbe altro, potresti anche decidere di vendere e comprar casa in perfetta autonomia, te lo ridico: “lo puoi fare tranquillamente!”.

 

Come puoi benissimo rivolgerti al classico agente immobiliare di zona, o all’amico di famiglia che tratta qualsiasi genere di immobile in vendita e magari è anche l’amministratore del tuo condominio, dico bene?

 

Ma quando parliamo dei risparmi di una vita, la tua, maturati con tanto sacrificio ed ore ed ore di lavoro, o magari dei tuoi genitori, non puoi permetterti minimamente di fare passi falsi, non puoi correre dei rischi così grandi.

 

Se dovessi fare una scelta sbagliata all’inizio della tua vendita pagheresti “caro” lo scotto in futuro e non parliamo di poche centinaia di euro!

 

Se ancora non ci hai pensato seriamente, parliamo di una scelta che riguarderà almeno i prossimi 10/15 anni della tua vita e soprattutto quella dei tuoi cari.

 

Di solito gli agenti immobiliari generalisti si approcciano a questa professione con superficialità e leggerezza, limitandosi a farti vedere gli immobili per cui li hai contattati telefonicamente (il più delle volte) o che al massimo corrispondono alle caratteristiche richieste, tipo il prezzo e la zona.

 

Altrimenti provano a “propinarti” qualsiasi cosa abbiano acquisito in vendita, con la celebre frase “tu intanto vieni a vederlo, chissà te ne innamori…” (sicuramente l’hai già sentita), senza curarsi di proporti a priori una consulenza specifica per te in ufficio, in modo da capire ed informarsi fin da subito sulle tue esigenze reali.

 

A volte l’acquisto di una casa è un percorso pieno di ostacoli, alcuni di essi emergono solo poche ore prima del rogito finale (l’atto di vendita dal notaio) e potrebbero causarti una perdita considerevole di denaro.

 

⭐ Ma oggi hai la possibilità di scegliere con criterio, affidando la ricerca della tua casa ideale 🏡 ad un professionista esperto del settore residenziale, aggiornato sulle più recenti normative in materia edilizia e sull’andamento dei prezzi di mercato della zona in cui desideri acquistare.

 

Nel caso fosse il primo articolo del mio Blog immobiliare che leggessi o non ci fossimo ancora presentati, sono Marco Alberga agente immobiliare specializzato da ormai 15 anni SOLO nella vendita di immobili residenziali nei territori di Giovinazzo e Molfetta. Nella vita mi occupo solo di questo 😊

 

⭐ Ti aiuterò a riconoscere ed poi evitare le trappole più infide che si celano nell’acquisto immobiliare, ti condurrò su un sentiero sicuro al 100% fino al raggiungimento dei tuoi obiettivi con soddisfazione reciproca, credimi la soddisfazione dei miei clienti è motivo di grande orgoglio per me, oltre che la massima aspirazione a cui ambisco.

 

Sicuramente oggi, grazie ad internet ed ai social network, le informazioni di qualsiasi genere corrono veloci e sono reperibili con più facilità per tutti rispetto al passato, compreso te, per cui potresti pensare di continuare a “fare da solo”, tanto ti sei abbondantemente informato su internet… Niente di più sbagliato!

 

I motivi per cui hai bisogno di avvalerti di un professionista immobiliare, che ti accompagni in un acquisto sicuro di casa sono tanti e tutti importanti!

 

 

Anzi.., forse si sono addirittura moltiplicati, perché oggi devi saper decifrare al meglio l’enorme mole di dati che inondano quotidianamente il tuo PC 💻 o smartphone 📱 che sia, o piuttosto la tua bacheca di facebook; devi saper distinguere a monte le informazioni utili da quelle inutili e fuorvianti che potrebbero far naufragare definitivamente i tuoi sogni più belli.

 

Ma vediamo nello specifico quali sarebbero i vantaggi esclusivi che ho riservato per te!

 

 

➡ LA RICERCA IN ZONA

Quando cominci a cercare casa in vendita la prima cosa sicuramente che fai è andare in primis su Google o su uno dei principali portali immobiliari per leggere le inserzioni, ma i problemi che riscontri sono sempre:

✅ Ci sono centinaia di annunci diversi tra loro;

✅ Fotografie scadenti e poco chiare;

✅ Non sai esattamente dove è ubicato l’immobile, in quanto nessuno o quasi mette fotografie dell’esterno o l’indirizzo preciso;

Per sapere qualche info in più devi recarti personalmente in agenzia, perché per telefono o per mail nessuno è disponibile neanche  a comunicarti il prezzo di partenza.

Queste sono le lamentele che ascolto dalla stragrande maggioranza dei miei clienti.

In questo modo perdi un sacco di tempo a visionare annunci di case che magari non avresti mai preso in considerazione, ma se qualcuno anticipatamente ti avesse inviato tutte le informazioni necessarie e precise, avresti potuto comodamente valutare l’acquisto dal divano di casa tua o dal tuo posto di lavoro.

Uno specialista nel vendere casa non ha nessuna intenzione di farti perdere tempo prezioso, in quanto lo perderebbe anche lui, ma ti fornisce tutte le informazioni necessarie affinché tu possa decidere se vale la pena visionare o no quel determinato appartamento, inoltre eseguirà una prima selezione sul territorio in modo da proporti solamente immobili su misura per te!

 

 

➡ DOPO AVER TROVATO LA CASA DEI TUOI SOGNI DEVI FARE ALTRE 1000…COSE PER ARRIVARE SERENAMENTE AL ROGITO

Ok, forse ho esagerato un po’ con il conteggio, ma ce ne sono comunque tante:

  • ✅ Stabilire il giusto prezzo da proporre eventualmente al venditore, che difficilmente corrisponde a quello visionato in pubblicità;
  • ✅ Fare tutti i controlli urbanistici, catastali, ipotecari, sul condominio, etc etc…
  • ✅ Eseguire tutti i passaggi delle utenze, comunicare l’acquisto agli uffici comunali, etc etc

Ognuna di queste attività ti “costa” del tempo che potresti impiegare nella tua vita privata e se malauguratamente dovessi incappare in un errore procedurale potresti rimetterci ulteriore tempo e denaro. Avere sempre al tuo fianco un esperto della vendita immobiliare che lavora per te e ti eviterebbe tutto questo stress e nervosismo lo reputo un grande vantaggio a cui non rinunciare.

 

 

➡ SEI UN ESPERTO DELLE TRATTATIVE IMMOBILIARI?

Una persona, nell’arco della sua vita, compra al massimo 2 o 3 case.

Comprare casa è un processo molto complesso a livello emotivo perché devi trattare su un importo economico molto alto, cosa che non sei abituato a fare; ma il tuo desiderio di ottenere la casa dei tuoi sogni è molto forte e questo potrebbe ritorcerti contro quando sei seduto al tavolo delle trattative.

Altre volte, invece, vuoi concludere perché dopo tanto tempo che cerchi casa sei stanco e non vedi l’ora di farla finita, finisci così per accontentarti di quello che offre il mercato immobiliare in quel momento.

In queste situazioni la tua razionalità viene meno ed il venditore, anche se conferma la sua intenzione di vendere, si troverebbe in una posizione più forte rispetto alla tua: infatti, se le cose dovessero andar male per lui, rimarrebbe comunque tranquillo e beato in casa sua ad attendere che arrivi prima o poi un nuovo acquirente…un classico!

Un professionista della vendita immobiliare che ha condotto positivamente centinaia di trattative nella sua carriera è un supporto valido ed alleato per te.

 

 

➡ LA CASA CHE STAI COMPRANDO E’ QUELLA GIUSTA?

Quando una persona mette in vendita la sua casa, solitamente ne stabilisce il prezzo in questo modo: quanto l’ho pagata + spese accessorie + eventuali lavori eseguiti all’interno = prezzo da richiedere.

Purtroppo, ancora oggi, molte agenzie immobiliari generaliste acquisiscono incarichi di vendita a qualsiasi prezzo richiesto dai proprietari, per poi gestire mensilmente o a cadenza quelli che in gergo tecnico vengono chiamati “ribassi”, cioè prendendo a volte per sfinimento il proprietario, che, continuando a vedere casa sua invenduta mese dopo mese, si convince ad abbassare il prezzo fino a che non si allinea con i giusti valori di mercato.

Quando tu acquirente visioni una casa con un’agenzia immobiliare di questo tipo non sai a che punto della strategia di ribasso si trovi, quindi potresti capitare in un momento in cui il prezzo è ancora alto sul mercato locale (concetto molto importante).

Un professionista esperto nelle trattative immobiliari ti aiuterà a stabilire il valore corretto della casa che ti interessa, senza essere legato da rapporti di parentela o simpatia con il venditore e farà altresì in modo che tu possa fare un acquisto corretto dal punto di vista economico.

 

 

➡ SAI COSA STA REALMENTE ACCADENDO AL MERCATO IMMOBILIARE?

Quando leggi un articolo del giornale o ascolti la TV 📺 senti magari parlare di ripresa del mercato immobiliare, piuttosto che dell’aumento del numero di mutui erogati o del numero di compravendite in salita…

Purtroppo queste statistiche nazionali ti dicono cosa sta succedendo in tutta Italia, perlopiù nelle grandi città o capoluoghi di provincia, ma non ti chiariscono cosa succede intorno a te, nel tuo paese di residenza.

Cercando su internet potresti anche avere un’idea del mercato locale, ma molto difficilmente puoi sapere con assoluta certezza cosa accade nel tuo quartiere.

Un vero professionista immobiliare è un esperto del proprio territorio perché conosce bene il valore degli immobili venduti, anche nelle ultime settimane e pertanto ti può aiutare sicuramente a districarti nel labirinto degli annunci di vendita e prezzi esagerati richiesti dai privati, rendendo il tuo sogno di comprar casa realtà!

 

IN DEFINITIVA:

 

Per fare in modo che l’acquisto della tua prossima casa 🏡 avvenga alle migliori condizioni possibili e senza perdere risparmi importanti, hai bisogno di avvalerti di un esperto della vendita immobiliare che ti dica sempre la verità e non il solito agente immobiliare che prova a convincerti che quello che stai facendo è il miglior acquisto della tua vita, indipendentemente che sia vero o meno, solo per prendersi poi la provvigione.

 

Quando hai un problema al ginocchio ti documenti autonomamente su internet o ti affidi ad un medico esperto in ortopedia?

 

Perché allora quando si parla dell’acquisto più importante della tua vita non dovresti scegliere di avvalerti della consulenza specifica di un esperto della vendita immobiliare?

 

⭐ Sono pronto ad ascoltare e magari risolvere ogni tua perplessità o dubbio che ti dovesse venire in mente,

quindi non ti resta che contattarmi direttamente per concordare una consulenza specifica e su misura per te!

 

Chiama il numero 📲 328.70.68.912 o

contattami tramite email 📩 a marcoalbergaimmobiliaremail.com

 

A presto, Marco Alberga

Le 9 STRATEGIE da non sottovalutare, se vuoi diventare un venditore provetto.

➡ A volte quando si deve vendere CASA 🏠 si commettono errori e negligenze talmente banali da essere dati quasi per scontato.

Sicuramente li commettiamo inconsciamente, ignari però che potrebbero diventare un impedimento che a lungo andare ci porteranno a non concludere la vendita in maniera positiva.

Dare valore alla propria CASA 🏠 non significa alzarne solamente il prezzo, ma significa soprattutto darle il giusto carattere e valorizzazione attraverso un’adeguata manutenzione, una buona e costante pulizia ed un arredamento semplice, essenziale, ma al tempo stesso elegante.

Ecco dunque che, presentare la tua CASA 🏠 al potenziale acquirente senza uno o addirittura nessuno di questi requisiti, potrebbe essere controproducente e sicuramente dare il via al valzer dei “ribassi di prezzo”.

Se, dunque, vuoi vendere la tua CASA  🏠 il più velocemente possibile ed al giusto prezzo di mercato senza nessun tipo di problema, devi comprendere che il primo passo da fare è senz’altro migliorare la tua strategia di vendita e rendere in questo modo la tua abitazione più appetibile ad un pubblico sempre più numeroso e selezionato.

 

°*°*° VEDIAMO ADESSO UNA GIUSTA STRATEGIA DI VENDITA: PRENDI SUBITO NOTA DEI CONSIGLI CHE TI DARÒ’! *°*°*

 

➡ 1. RICORDATI DI PULIRE SEMPRE! ✅

A chi farebbe piacere entrare in casa altrui e trovare disordine e sporcizia? Credo proprio a nessuno, quindi cerca di pulire e profumare le stanze ogni volta che ce ne sia bisogno. Mostrare al potenziale cliente una CASA 🏠 dai pavimenti brillanti e splendenti e con il mobilio senza un dito di polvere, fa sicuramente un altro effetto, CREDIMI! 😉

 

 

➡ 2. HAI DELLE RIPARAZIONI DA FARE? OCCUPATENE IL PRIMA POSSIBILE! ✅

Uno degli errori più sbagliati che potresti fare, è quello di mostrare una CASA 🏠 piena di cose da riparare e difetti (come una porta che non si apre facilmente), insomma trascurata in quanto “tanto la devo vendere chissene….” Se non intendi fare una costante manutenzione sappi che il prezzo potrebbe scendere drasticamente in quanto dovrà farsene carico il nuovo proprietario. Presentare la tua abitazione senza difetti significa dunque mostrare una casa bella, funzionale e soprattutto nuova (o quasi).
Il vantaggio più grande? Quello di poter permetterti di mettere la tua CASA 🏠 sul mercato ad un prezzo che le dia effettivo valore.

 

 

➡ 3. PRESENTA LA TUA CASA 🏠 SENZA OGGETTI O SOPRAMMOBILI INUTILI    (rendila più impersonale possibile)

Più una CASA è piena di mobili ed oggetti in eccesso, più l’effetto sarà quello di una CASA poco ampia e senza sufficiente spazio. Chi visita la tua abitazione, si aspetta di trovare locali ampi ed ordinati dove poter fantasticare e immaginare le possibilità che la tua CASA ha da offrire. Per questo motivo presentarti con una CASA dallo stile minimale ed ordinato potrebbe essere un buon biglietto da visita per chiunque vorrà valutarne l’acquisto.

 

 

➡ 4. NON LASCIARE MAI TAPPARELLE E PERSIANE CHIUSE! ✅

A meno che non ci sia il diluvio universale, cerca di mostrare sempre stanze luminose e ben arieggiate. La LUCE, specie se naturale, dà alle tue stanze una dolce sensazione di accoglienza e calore. Non c’è nulla di meno piacevole che mostrare spazi bui e chiusi.
Esiste veramente qualcuno che apprezza l’odore di chiuso? Quindi evita di farlo!

 

➡ 5. ANIMALI IN CASA? CERCA DI “PORTARLI FUORI” DURANTE LE VISITE ✅

 

Questo non significa che devi tenerli chiusi e segregati finché sei intento a mostrare ai futuri acquirenti la tua CASA 🏠. Significa che non tutti riescono ad apprezzare la presenza di animali domestici, magari il tuo futuro acquirente è semplicemente impaurito ed, inoltre, potresti incontrare qualcuno che accidentalmente potrebbe essere allergico al pelo del tuo “FUFFI”. Un consiglio, dunque, è quello di sincerarti laddove possibile che il tuo potenziale cliente sia un amante degli animali onde evitare spiacevoli situazioni di disagio in CASA e durante le visite immobiliari.

 

➡ 6. VIVI IN UNA CASA DATATA? 🏚 NON AMMODERNARLA POTREBBE ESSERE UN ERRORE ✅

 

È uno degli errori più comuni. Anche se la tua CASA ha qualche anno in più delle altre di zona, non significa che tu non possa intervenire con qualche piccolo accorgimento che vada a svecchiarne gli ambienti interni. Alcuni esempi banali sono la presenza di un’inutile carta da parati o ancora la presenza di vecchi mobili e piastrelle antiquate in cucina. La rimozione ed il ritocco di anche solo uno di questi elementi potrebbe far apparire la tua CASA completamente diversa alla vista.

 

➡ 7. RIMUOVI OGGETTI INTIMI E FAMILIARI! ✅

 

Anche questo errore è molto frequente. Spesso si consiglia di depersonalizzare l’ambiente, non solo per motivi di privacy, ma anche perché è molto importante che, chiunque veda la tua CASA, deve poter immaginare di vivere proprio in quei locali in un futuro prossimo. Togli dunque le vecchie foto di famiglia, attestati e diplomi, quanto più di personale hai. Il risultato è quello creare quell’atmosfera di CASA nuova che molto spesso viene ricercata.

 

➡ 8. PRESENTA LE STANZE CON UN ARREDAMENTO ADATTO ✅

 

Proprio perché la CASA è il luogo vissuto per eccellenza, mostrare degli ambienti con mobilio rovinato o dai colori “stonati” potrebbe dare alla tua casa quella sensazione di “sciatto” che poco piace a chi la visita. Cerca quindi di rivedere bene l’arredamento, cercando di creare degli ambienti semplici, ma essenziali. A volte basta veramente poco: rimuovere un vecchio mobile o tinteggiarlo con un colore diverso, oppure cambiare lo stile delle sedie del tuo tavolo, il risultato finale ti lascerà a bocca aperta. Credimi! 😉

 

➡ 9. HAI UN GIARDINO? 🏡 TIENILO SEMPRE IN ORDINE E BEN CURATO! ✅

 

Se hai una piccola villetta con giardino, presentare un prato ben tagliato con recinzioni tinteggiate e prive di ruggine potrebbe fare veramente la differenza ed essere il primo biglietto da visita per concludere l’affare prima possibile. Insomma, il modo migliore per offrire al tuo acquirente una CASA di pregio.

 

 

In DEFINITIVA, se vuoi concludere con successo la tua vendita immobiliare, cerca di non lasciare mai nulla al caso e di curare ogni singolo dettaglio. Se presenti la tua CASA al meglio, di sicuro riuscirai a renderla appetibile agli occhi degli acquirenti e proporla al prezzo da te desiderato.

 

Ma se vuoi saperne di più e non sbagliare strategia di vendita, contattami ai riferimenti qui sotto per una CONSULENZA o VALUTAZIONE specifica e personalizzata per TE!

 

Chiama il numero 328.70.68.912

A presto, Marco Alberga

Come in tutti i settori ci sono professionisti bravi e professionisti meno bravi, etici e meno etici, che danno il massimo e chi invece meno… è nella natura umana, ma non fare di tutta l’erba un fascio perché commetteresti un errore grossolano.

Purtroppo nel settore immobiliare le agenzie non godono della massima stima del pubblico ma, la buona notizia per te è che esistono molti agenti immobiliari capaci e professionali, in grado di aiutarti a vendere 🏠 casa nel migliore dei modi ed al giusto prezzo di mercato. 

➡ ATTENZIONE: I PORTALI IMMOBILIARI NON SOSTITUISCONO LE AGENZIE!

Ormai da diversi anni la diffusione dei portali immobiliari ha creato l’illusione comune che il lavoro dell’agente immobiliare possa esser sostituito da un software o programma virtuale e che la sua figura professionale non sia più indispensabile per i proprietari di case in quanto, oramai, gli annunci sono visibili a tutti e non sono solo esclusiva delle agenzie immobiliari.

Ma il compito dell’agente immobiliare non si limita semplicemente a caricare degli annunci su internet, quella è solo una parte – seppur importante – del lavoro che dovrebbe fare un’agenzia immobiliare.

In questo articolo voglio chiarirti i motivi per cui la scelta di vendere 🏠 casa privatamente non sia così conveniente per te!

Bene, partiamo con il primo dei 7 motivi per cui vendere un immobile tramite agenzia costituisce una buona scelta nella maggior parte dei casi:

 1) VENDERE CASA È UN LAVORO (STRESSANTE)

“Aprono due porte e si prendono il 3%” (cit.)

Questa è l’idea che molto spesso passa per la testa del proprietario di 🏠 casa, sottovalutando di fatto tutto il lavoro e la costruzione di una precisa strategia che c’è dietro alla vendita di una 🏠 casa. Bisogna fare ricerche di mercato quotidianamente, scattare fotografie professionali e scegliere le migliori da pubblicare, scrivere gli annunci in maniera persuasiva, pubblicare gli annunci sui portali e sul sito diretto dell’agenzia, rispondere al telefono, pre-qualificare gli acquirenti, concordare gli appuntamenti, far visionare l’immobile, negoziare, etc. etc.

Come se non bastasse, molte di queste attività vengono svolte diverse volte e ciclicamente prima che si arrivi alla effettiva vendita dell’immobile.

P.S.: Alcune di queste attività le vedremo nel dettaglio nei prossimi punti)

E poi, il prezioso compito di scremare le varie telefonate ed email per cercare di portare solo acquirenti qualificati a visitare il tuo immobile in vendita, da solo potrebbe bastare come motivo per non affidarsi al “fai da te”.

2) FARE UNA GIUSTA VALUTAZIONE IMMOBILIARE E’ FONDAMENTALE! 

Uno dei motivi per cui molte case vengono “bruciate sul mercato” e restano invendute per molto tempo è per via di una errata valutazione all’inizio della vendita. Proprio per il fatto che l’offerta è ormai pubblica ed accessibile a tutti, gli acquirenti conoscono bene i prezzi di mercato e scarteranno a priori l’immobile non inizialmente competitivo.

Difficilmente il proprietario dell’immobile sarà in grado di fare da solo una valutazione corretta per due motivi principali:

  • ➡ Non è il suo lavoro (ci vuole un professionista abilitato);
  • ➡ E’ implicato emotivamente nell’affare.

Gli agenti immobiliari professionali, oltre alla loro esperienza e conoscenza del mercato locale, hanno a disposizione strumenti e collaborazioni con professionisti specializzati del settore (geometri, ingegneri, architetti, notai, banche) in grado di fare una corretta e veritiera stima dell’immobile.

Essendo dei professionisti poi, non saranno coinvolti emotivamente come potrebbe esserlo il proprietario della 🏠 casa, valutandolo in maniera oggettiva e non affettiva.

3) L’AGENZIA IMMOBILIARE HA CLIENTI SELEZIONATI 

L’agenzia immobiliare ha il vantaggio di lavorare sia con gli acquirenti che con i venditori, per cui – se lavora bene – è in grado di far incontrare la domanda e l’offerta, avendo una lista di potenziali acquirenti di cui conosce le specifiche esigenze in un incontro di pre-qualifica.

Al contrario, cercando di vendere 🏠 casa privatamente, si partirebbe praticamente da zero, aggiungendo anche il fatto di doversi cimentare in un nuovo “mestiere” senza esperienza alcuna (a meno che tu non sia un imprenditore immobiliare seriale!).

In questi casi quante probabilità pensa di avere un venditore privato di fare meglio di un professionista che tutti i giorni ha a che fare con metri quadri, certificazioni energetiche, antiriciclaggio, turisti immobiliari e presunti acquirenti?

➡A te le conclusioni!

4) L’AGENZIA IMMOBILIARE COLLABORA CON ALTRI COLLEGHI DELLO STESSO SETTORE 

Se l’agenzia collabora con altre filiali dello stesso network o circuito (ad es. in franchising), vuol dire che ti sta potenzialmente mettendo in contatto con un mercato immobiliare più ampio e non soltanto locale, che va ben oltre i cartelli in vetrina dell’agenzia stessa.

Potenzialmente, l’agenzia che collabora  e fa parte di un franchising nazionale ha la possibilità di conoscere più acquirenti rispetto all’agenzia che non collabora o è solo presente a livello locale: questo dà al venditore il vantaggio di avere contemporaneamente un unico interlocutore che però si interfaccia con altri colleghi in collaborazione per trovare più velocemente un acquirente ideale.

5) L’AGENZIA NEGOZIA PER TE 

Le trattative per la vendita di un immobile sono tutt’altro che facili, se non hai esperienza e non sai quello che stai facendo, rischi da un lato di svendere il tuo immobile, dall’altro di non venderlo per aver sbagliato a negoziare o aver esasperato l’acquirente con pretese a volte assurde; come detto prima, non è semplice negoziare per la vendita della propria 🏠 casa in quanto c’è una elevata implicazione emotiva difficile da gestire autonomamente.

E’ necessario avvalersi di un professionista esterno che in modo distaccato, freddo e serio sia in grado di avere la giusta visione d’insieme e proporre le scelte più sensate a te ed al tuo possibile acquirente. Non dimentichiamo poi tutta la parte tecnico-burocratica relativa all’immobile ed alla stipula del contratto definitivo, queste sono cose che necessariamente richiedono un professionista competente per evitare inutili stress futuri.

6) CONOSCE PERFETTAMENTE IL MERCATO LOCALE

Ogni mercato immobiliare ha le sue dinamiche ed il tuo immobile non si trova su un’isola felice e deserta: la sua corretta vendita dipende da come questo viene inserito e pubblicizzato in un contesto competitivo ben specifico e geolocalizzato. Un agente immobiliare esperto vive l’evolversi delle situazioni mese dopo mese, conosce il prezzo di vendita reale degli immobili in quel determinato quartiere, a volte via, quasi sempre diverso da quello che trovi online o su consiglio del “cuggiuino geommetra”.

L’agente immobiliare che conosce il mercato vive giorno per giorno il suo territorio interfacciandosi sempre con tanta gente diversa, relazionandosi con il tessuto sociale, riesce ad avere una visione d’insieme che gli permette di fare le scelte migliori per te, in modo da aumentare le possibilità che l’immobile si venda e che questo accada nel minor tempo possibile.

7) SI OCCUPA DEL MARKETING STRATEGICO

Il marketing per la vendita di un immobile è un altro aspetto che difficilmente un privato può gestire a livello professionale e soprattutto da solo.

Le agenzie immobiliari – quelle che lavorano bene ed in esclusiva – offrono un piano di  marketing immobiliare ai propri clienti, che include la realizzazione di un servizio foto-video professionale, la scrittura di un annuncio persuasivo, la pubblicazione sui portali/sito agenzia, la realizzazione di campagne su Google e Facebook Ads, servizi di home staging, telemarketing su potenziali acquirenti profilati, etc. etc.

Oltre a tutto ciò, hanno a disposizione software e banche dati che gli consentono di velocizzare ed ottimizzare molte attività di gestione, che tu sicuramente non avresti vendendo privatamente.

 

IN CONCLUSIONE:

In una nazione con 60 milioni di commissari tecnici ed esperti di calcio, politica, finanza…viene facile pensare che ci si possa sostituire ad un professionista come l’agente immobiliare, tuttavia questo è un errore che in questo momento di mercato TU non puoi permetterti di fare.

Come hai potuto leggere, c’è molto tempo ed impegno da investire nella vendita immobiliare e questo lavoro va sicuramente svolto bene (da un professionista).

Ad esempio, ritardando la vendita di una 🏠 casa anche di soli 6 mesi, le perdite potrebbero essere di diverse migliaia di euro (giusto per farne uno di esempio), per cui l’illusione di aver “risparmiato sulla provvigione” non affidandoti a nessuna agenzia immobiliare e mettendo il classico cartello privato sul portone, si traduce in un danno economico, magari più alto della provvigione stessa (PENSACI…)

Oppure potrebbero esserci delle problematiche catastali ed urbanistiche legate all’immobile emerse solo dopo la vendita. Giusto per citare un paio di casistiche tra le più frequenti.

⭐ Ma se vuoi saperne di più e non sbagliare strategia di vendita del tuo immobile su Giovinazzo e Molfetta, contattami ai riferimenti qui sotto per una CONSULENZA o VALUTAZIONE specifica e personalizzata per TE! â­??

➡Chiama il numero 328.70.68.912!

A presto, Marco Alberga    

328 7068912